При этом девелоперы уже признают, что спрос на жилье будет сокращаться — экономика на спаде, доходы населения снижаются, а за счет ажиотажных продаж был частично «съеден» спрос будущих периодов. «От финансирования мы практически отрезаны. Если продажи сильно упадут, то у нас хватит денег на три-четыре месяца стройки. Горизонт планирования крайне сузился: более чем на месяц-два мы не загадываем», — рассказывает руководитель девелоперской компании среднего уровня.

Парадокс в том, что даже столь непростая ситуация выглядит весьма оптимистичной: на рынках офисных, торговых и складских площадей — затоваривание и падение рублевых цен на 20–30%. Так что жилые новостройки на их фоне — живой и прибыльный рынок. Вообще, жилье сопротивляется кризису лучше других сегментов рынка недвижимости.

Комфорт против низкой цены

Многие игроки рынка закладывают в планы снижение оборотов рынка на 30–40%. Если все сложится именно так, это будет означать резкое усиление конкуренции. Уже сегодня видны две альтернативные стратегии для новой реальности. Первый вариант — конкуренция за счет цены. Образец такого подхода — компания «Мортон». За счет больших объемов строительства и аскетичных архитектурно-градостроительных решений девелопер максимально снижает издержки, чтобы иметь низкую себестоимость. В 2015 году «Мортон» планирует не только не снижать, но даже увеличивать объемы строительства — до 1,1 млн кв. метров.

Последнее антикризисное предложение «Мортона» — сверхкомпактные и очень дешевые квартиры в жилом комплексе «Жемчужина Зеленограда». Это, можно сказать, новое поколение студий: их площадь уже не 25–30 «квадратов», а 19. По планировке секция с ультрамалыми квартирами похожа на общежитие: длинный узкий прямой коридор с квартирами на две стороны. Сама квартира — это крошечный гостиничный номер: микро-прихожая, маленький санузел и комната с кухней площадью всего на 14 «квадратах». Благодаря такой площади девелоперу удалось, не жертвуя стоимостью квадратного метра, резко снизить цену единицы жилья — до 1,6 миллиона рублей. Насколько реально жить в такой миниатюрной квартире даже одному человеку, пока непонятно. Но в эпоху, когда недвижимость — это финансовый инструмент, мини-квартиры за счет низкой цены пользуются большим спросом.

Пример альтернативной антикризисной стратегии — проекты компании «Сити-XXI век». «Нам представляется, что с 2012 года формируется рынок покупателя. Ажиотаж декабря 2014-го — это последний привет от прошлого этапа, рынка продавца. В нынешней ситуации нам кажется правильным конкурировать не за счет цены, а за счет качества продукта, — говорит директор по стратегическому развитию компании Юрий Печников. — Мы стараемся делать ставку на создание комфортной среды обитания».

Следуя принципам ответственного девелопмента, застройщик выстраивает свои жилые комплексы согласно собственной концепции — «Миниполиса». При этом он уделяет большое внимание не только архитектурным и градостроительным аспектам, но и выстраиванию в новых комплексах правильной социальной среды. В каждом «Миниполисе» есть соседский клуб — площадка для общения и самореализации, где работают детские студии, проводятся мастер-классы и так далее. Практикуется совместный досуг жителей — праздники, субботники. Необычна и практика сдачи коммерческих площадей, расположенных на первом этаже жилого комплекса. Девелопер не продает, а сдает помещения в аренду, контролируя впоследствии качество услуг. Приоритет при найме помещений имеют жители комплекса, профиль арендатора определяется на основе потребностей жителей. Обычно российские застройщики действуют по модели спекулятивного девелопмента «построил подешевле — продал — ушел». В таком контексте опыт социального инжиниринга компании «Сити-XXI век» представляется новаторским.

Амнистия апартаментов

Самый неожиданный сюжет 2015 года — это история с амнистией апартаментов. Первым амнистируется проект «Лица» на Хорошевском шоссе: через несколько месяцев апартаменты этого комплекса по документам должны превратиться в обычное жилье. Первый этап пройден: градостроительно-земельная комиссия города Москвы (ГЗК) уже пересмотрела проект градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), на котором застройщик Capital Group возводит «Лица». Создан прецедент: до этого в течение четырех лет столичные власти предпочитали не замечать сегмент апартаментов.

Апартаменты как новый формат появились в Москве года четыре назад. Столкнувшись с кризисом на рынке коммерческой недвижимости, девелоперы попробовали схитрить и стали переделывать нежилые помещения в комплексы квазиквартир. Все начиналось с небольших административных домиков, которые реконструировались, перепланировались и продавались как квазижилье. Дальше — больше: кончилось тем, что сейчас в Москве строятся огромные многоэтажные комплексы площадью под 100 тыс. кв. метров. По документам апартаменты проходят как нежилые помещения, дисконт в цене к обычным квартирам составляет обычно 10–20%.

Московские власти первые два года упорно делали вид, что апартаментов как явления нет. Еще два года ушло на то, чтобы признать проблему: «Действительно, иногда в Москве строится квазижилье — большие комплексы без школ и детских садов, без инсоляции. Иногда — в промзонах, где санитарные ограничения запрещают строительство жилья», — говорит один из столичных чиновников. Пока был включен «режим дурака», правильным девелоперам исправно выдавались разрешения на строительство апартаментов. Сложности с утверждением проектов начались только в 2014 году, когда власти поняли, что ситуация вышла из-под контроля: каждая третья новостройка была апартаментами, сегмент рос со скоростью 30% в год.

В ноябре 2014 года была сделана первая попытка как-то упорядочить ситуацию: Постановление правительства Москвы № 660 запрещало строительство апартаментных комплексов как отдельных объектов. Предписывалось, что апартаменты возможны лишь как часть многофункциональных комплексов. Обойти новые правила очень просто: в небоскребе из апартаментов надо всего лишь отдать первый этаж под гостиницу или офисы. В конце 2014 года пришлось высказаться по теме апартаментов министру строительства и ЖКХ Михаилу Меню: «Сейчас обсуждается так называемая амнистия апартаментов. Мы рассчитываем до конца 2015 года легализовать как жилье все существующие апартаменты и этот вопрос закрыть. Но больше такая форма строительства разрешена не будет».

Процедура амнистии пока держится в секрете. Для уже строящегося здания надо как минимум поменять назначение земли, заново сделать проект и пройти экспертизу. При этом застройщик должен внести в городской бюджет взнос на строительство социальной инфраструктуры. Размер взноса для комплекса «Лица» ни власти, ни первопроходец в деле амнистии апартаментов — застройщик Capital Group — не разглашают.

По данным компании S.A. Ricci, суммарная площадь апартаментов, продающихся сегодня в Москве, превышает 600 тыс. метров. Проекты площадью 1,2 млн кв. м готовы выйти на рынок в нынешнем году. Более 30 проектов уже были построены и проданы. Как минимум в шести строящихся проектах начата процедура амнистии апартаментов. «Амнистия апартаментов выгодна всем, — убежден глава департамента жилой недвижимости S.A. Ricci Сергей Егоров. — Девелоперы и частные инвесторы получают прирост стоимости недвижимости. Частные инвесторы избегают более высокого по сравнению с квартирами налога на недвижимость: в случае апартаментов он составляет 0,5–2 процента в год от кадастровой цены. Для большинства покупателей апартаментов экономкласса было бы неприятным сюрпризом узнать после окончания стройки, что годовой налог составит 30–40 тысяч рублей, что сопоставимо с расходами на отдых. Государство через амнистию снимает потенциальное социальное напряжение».

Начавшаяся амнистия оставляет массу вопросов. Что делать с уже построенными комплексами апартаментов? Будут ли их владельцы доплачивать за амнистию? Какова процедура амнистии и как считается «плата за перевод»? По какому принципу отбираются проекты, входящие в эту программу? Наконец, что делать с комплексами апартаментов, которые не могут быть причислены к жилью из-за несоответствия санитарным или градостроительным нормам? Пока понятно лишь, что, во-первых, вопрос амнистии решается в ручном режиме без какой-либо системы. И, во-вторых, что строительные лоббисты намерены продавить полную отмену правила инсоляции.

Подешевеют ли новостройки?

Долларовые цены на жилье упали в Москве за последние полгода почти на 40%. По данным портала IRN.ru, средняя цена квадратного метра в Москве составляет примерно 3000 долларов — сравнивая с другими мегаполисами мира, можно сказать, что это недорого. Но сегодня все чаще говорят, что и рублевые цены на квартиры могут серьезно упасть. Ведь, кажется, большинство факторов играют сегодня против рынка жилья. Прогнозирование в условия высокой политической и экономической неопределенности — занятие неблагодарное, поэтому попробуем описать те факторы, которые именно сейчас препятствуют обвалу рынка.

В качестве сценария для сравнения обычно используют ситуацию 2008–2009 годов. Тогда почти полгода цены были неизменны, но при этом спрос на жилье отсутствовал. Выход оказался радикальным: нашелся девелопер — компания «Ведис групп», который опустил цены практически до себестоимости. По цене порядка 70 тыс. рублей за метр в районе столичного Ботанического сада люди вновь стали покупать квартиры. Рынок нащупал дно, оттолкнулся от него, и цены постепенно начали расти. Сегодня большинство экспертов считает, что сценарий «Обвал» вряд ли реализуется. Скорее, вероятен сценарий «Лестница вниз», когда в течение долгого периода рынок будет постепенно спускаться, ступенька за ступенькой, пока не нащупает точку разворота.

Какие же факторы играют против реализации сценария «Обвал»? Первое — финансовый кризис 2008 года был коротким и острым, но он проходил на фоне высоких цен на сырье. Сегодня ситуация обратная: столь важные для России цены на сырье (в том числе на нефть) невысоки, включен механизм западных санкций, поэтому, если не случится чуда, кризис обещает быть затяжным. Второе: против снижения будут играть банки. «Маржа девелоперов сегодня невелика из-за роста себестоимости. Опустить резко цены застройщикам не дадут банкиры, кредитующие проекты. В большинстве кредитных договоров прописаны ковенанты, описывающие средние цены реализации, в два раза опустить стоимость невозможно», — объясняет заместитель управляющего директора блока операционной деятельности ЗАО «Интеко» Николай Румянцев.

Третье: за нынешние цены будут бороться и власти Подмосковья. В середине февраля они подписали Хартию о сотрудничестве с 20 крупнейшими инвесторами-застройщиками, которые в совокупности возводят около 80 процентов жилья на территории области. Главная идея хартии — антидемпинг. Власти боятся, что если начнется жесткая ценовая конкуренция, то цены уйдут ниже себестоимости, и девелоперы, даже продав квартиры, не смогут достроить начатые объекты.

Четвертое: девелоперы до последнего будут маскировать падение цен. «Если мы в открытую начнем снижать цены, это будет самоубийством, — говорит представитель крупного застройщика. — Люди, купившие у нас квартиры раньше, начнут разрывать договора и возвращать деньги. Может начаться цепная реакция, от которой проиграют все. Сейчас у крупных игроков есть деньги, так что в ближайшие полгода мы точно не увидим демпинга. Резко снижать цены могут только мелкие застройщики, но не думаю, что это им сильно поможет: для покупателя приобретать квартиры у них слишком рискованно».

Пятое и главное: после стремительной девальвации рубля на фоне плохих отношений с Европой и США у части населения есть недоверие ко всем валютам. В этой ситуации недвижимость расценивается уже не как объект инвестиций с целью заработать, а как реальный актив, который останется при любых финансовых пертурбациях. Пусть квартиры подешевели в долларах и приносят за счет аренды всего 2–3% годовых, жилье сегодня становится своего рода антикризисной «валютой-убежищем» на случай серьезных потрясений на финансовых рынках.