«Важнейшее направление работы –

                                   это демонополизация рынка

                       коммунальных услуг».

                                                                 Председатель Правительства РФ В.В. Путин

 

История становления института саморегулирования бизнеса (self-regulation) берет свое начало в странах с развитой рыночной экономикой девятнадцатого столетия. Известно, что первая саморегулируемая организация возникла в США в 1889 г. – решением конгресса была создана “Межштатная торговая ассоциация”, которая получила статус независимого органа административной власти и взяла на себя функции регулирования торговли между отдельными штатами. Позднее аналогичные ассоциации стали появляться и в Европе.

Постепенно стали создаваться всевозможные профессиональные объединения юристов, нотариусов, аудиторов, арбитражных управляющих, профессиональных участников фондовых рынков, которые разрабатывали этические и специальные стандарты своей деятельности, формировали механизмы контроля за выполнением этих правил. Тем самым СРО не только защищали интересы собственных членов, но и способствовали повышению качества своей профессиональной деятельности и снижению количества правонарушений в сфере предпринимательства.

Сегодня на примере опыта зарубежных стран российская экономика постепенно переходит к системе государственного дерегулирования, сокращения административных барьеров на пути предпринимательства и повышения конкурентоспособности субъектов профессиональной деятельности, а значит, повышения качества и безопасности услуг и работ, предлагаемых на российской рынке. Таким образом, саморегулируемые организации представляют собой значимый институт публичного профессионального регулирования, реально заложивший основы для цели сокращения избыточного присутствия государства в экономике.

В соответствии с Федеральным законом № 315-ФЗ от 01.12.2007 г. саморегулируемой организацией признается некоммерческая организация, созданная в целях саморегулирования, основанная на членстве, объединяющая субъектов предпринимательской деятельности исходя из единства отрасли производства товаров (работ, услуг) или рынка произведенных товаров (работ, услуг) либо объединяющая субъектов профессиональной деятельности определенного вида. Иными словами, основными принципами СРО является равенство членов, самоуправление, гласность, законность и участие каждого члена в управлении.

 Первоосновной задачей института саморегулирования выступает осуществление непосредственного контроля и надзора за деятельностью субъектов предпринимательства самими участниками той или иной отрасли рынка. Во исполнение данной задачи СРО ведут самостоятельную и инициативную деятельность, разрабатывают и устанавливают стандарты и правила, а также строго контролирует их соблюдение.

 На настоящий момент в Российской Федерации действуют саморегулируемые организации арбитражных управляющих, аудиторов, оценщиков, кадастровых инженеров, саморегулируемые организации в сфере строительства, проектирования и изыскания, энергетического обследования, теплоснабжения и др. По состоянию на 1 ноября 2010 года в России зарегистрировано 634 саморегулируемые организации, около 500 из которых действуют в отраслях с обязательным членством участников рынка (сфера строительства, деятельности арбитражных управляющих, оценочная и аудиторская деятельность и др.).

Сравнительно новым видом саморегулируемых организации является СРО в сфере управления недвижимым имуществом, как жилого, так и нежилого предназначения. Сегодня отрасль жилищно-коммунального хозяйства продолжает переживать эпоху комплексного реформирования и пересмотра прежних механизмов управления. Стремительно развивается рынок в сфере предоставления услуг по управлению недвижимостью. Так, за последние 2 года создано более 10 тысяч частных управляющих организаций, в ведении которых находится не менее 150 тысяч домов. Идет активное формирование товариществ собственников жилья (ТСЖ). На сегодняшний день зарегистрировано порядка 70 тысяч ТСЖ, объединивших 17,5 млн жителей.

На саморегулируемые организации управляющих компаний возложены следующие задачи:

– обеспечивать благоприятные условия для деятельности своих членов,

– повышать уровень социальной активности, правовой грамотности, организованности и ответственности собственников помещений в многоквартирных домах,

– усиливать ответственность перед контрагентами по договорам управления МКД,

– упорядочивать взаимоотношения управляющих организаций с собственниками помещений,

– устанавливать правила и стандарты деятельности,

– следить за выполнением требований профессиональной этики,

– служить последовательной активизации процессов дебюрократизации в жилищной сфере,

– представлять интересы своих членов в отношениях с органами государственной власти и местного самоуправления, в том числе оспаривать нормативно-правовые акты, акты, решения или действия государственных или муниципальных органов власти, нарушающие права и законные интересы как самой СРО, так и ее членов либо создающие угрозу такого нарушения;

– вносить на рассмотрение органов государственной власти и местного самоуправления предложения по вопросам формирования и реализации политики в отношении предмета саморегулирования.

         Известно, что на настоящий момент в Российской Федерации осуществляют деятельность 53 саморегулируемые организации в сфере управления недвижимым имуществом, 12 из которых зарегистрированы в субъектах Приволжского федерального округа. Это соседствующие с нами Самарская область, Республика Татарстан, а также Республика Чувашия, Республика Марий Эл и другие регионы.

         В 2010 году на территории Ульяновской области впервые была создана саморегулируемая организация в сфере управления многоквартирными домами и иными объектами недвижимости – Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация по совершенствованию системы управления жилищно-коммунальным хозяйством «Симбирский дом». Сегодня НП СРО «Симбирский дом» объединяет 29 организаций, осуществляющих деятельность в сфере управления недвижимым имуществом, среди которых можно назвать такие прогрессивные управляющие компании Ульяновской области как ООО «МегаЛинк», ООО «Симбирский альянс», ООО «РЭС», ООО «УК ЖКХ «Аметист», ООО «Альфаком-У», ОАО «Домоуправляющая компания Засвияжского района № 1», ОАО «Домоуправляющая компания Железнодорожного района» и других представителей регионального рынка управления недвижимым имуществом.

         Предметом деятельности Партнерства является организация взаимодействия между участниками жилищно-коммунальных отношений в области управления многоквартирными домами и иными объектами недвижимого имущества в целях развития конкурентоспособности партнеров, повышения качества и безопасности оказываемых ими услуг, развития сотрудничества партнеров с иными субъектами жилищно-коммунального комплекса на паритетных началах, формирования инфраструктуры рынка, обеспечивающей равные условия и возможности для осуществления деятельности в области управления жилищным фондом и др.

         Во исполнение указанных выше целей НП СРО «Симбирский дом» выработало собственную систему Стандартов и правил, соблюдение которых является обязательным для каждого члена Партнерства. Стандарты и правила разработаны на основе Федерального закона от 01.12.2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», Федерального закона от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании»  и определяют требования финансово-экономического, призводственно-технического, информационного и иного характера.

         Так, в соответствии с требованиями Стандартов правовыми основаниями для оказания услуг и выполнения работ членами Партнерства является наличие у Партнеров:

– договоров управления с собственниками помещений в многоквартирном доме;

–  решения собственников помещений в многоквартирном доме об утверждении цены договора  (размеров платы) на текущий год, смет на проведение текущего  и капитального ремонта (перечень видов работ и их сметная стоимость);

– договоров  с ресурсоснабжающими организациями;

– технической и иной документации на многоквартирные дома (Акт передачи технической документации и сама документация в соответствии с актом, а именно технический паспорт, паспорт лифтового хозяйства, кадастровый план земельного участка, инструкция по эксплуатации многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию после 1 июля 2007 г., проектно-сметная документация и исполнительные чертежи и т.д.). Отсутствующая документация восстанавливается Управляющей организацией за счет собственников по решению общего собрания.

– лицензий и иной разрешительной документации, а в случаях, установленных законодательством, как у управляющей организации, так и у организаций, привлеченных к обслуживанию и ремонту жилищного фонда.

Финансово-экономическими основаниями для оказания услуг и выполнения работ членами Партнерства является:

– наличие страхового полиса гражданской ответственности со страховой компанией, аккредитованной саморегулируемой организацией;

– наличие адресного (подомового) учета поступивших средств собственников помещений многоквартирных домов и выполненных управляющей организаций обязательств;

– отсутствие задолженности по платежам в бюджеты всех уровней и внебюджетные фонды Российской Федерации за последний завершенный отчетный период в размере свыше 10 процентов суммы, начисляемой собственникам и нанимателям жилых и нежилых помещений за жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией, по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

– отсутствие просроченных денежных обязательств перед кредиторами в размере свыше 25 процентов суммы, начисляемой собственникам и нанимателям жилых и нежилых помещений за жилищно-коммунальные услуги управляющей организации, по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период, если данная задолженность возникла по вине управляющей организации. 

Производственно-техническими основаниями для оказания услуг и выполнения работ членами Партнерства является наличие у субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность в сфере управления многоквартирными домами и иными объектами недвижимости:

– кадровой обеспеченности: наличие руководителей управляющей организации с высшим профессиональным или средним специальным образованием; специалистов;

– материально-технической обеспеченности: наличие оборудованных нежилых помещений для размещения персонала и приема граждан; специально оборудованного помещения для осуществления сбора денежных средств с населения либо заключенного агентского договора по осуществлению сбора средств с населения за жилищно-коммунальные услуги со сторонней организацией; аварийно-диспетчерской службы либо договора на аварийно-диспетчерское обслуживание; наличие основных средств, в т.ч. транспортных средств, оборудования, необходимого для оказания услуг и выполнения работ по договорам управления многоквартирным домом либо договоров с организациями, выполняющими данные виды работ; наличие программного обеспечения для адресного учета выполненных управляющей организацией обязательств, учета собственников помещений и лиц, проживающих совместно с собственниками, начисления и учета поступивших средств собственников помещений в многоквартирных домах, учета технических сведений многоквартирных домов либо договоров с организациями, выполняющими данные виды работ.

Отдельного внимания заслуживают требования информационной прозрачности к деятельности как самой саморегулируемой организации, так и её членов – организаций коммунального комплекса, которые в свою очередь обязаны раскрыть информацию о своей деятельности в соответствии со вступившим в действие Постановлением Правительства РФ №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами». Таким образом, раскрытию подлежит следующая информация о деятельности членов Партнерства:

– общая информация об управляющей организации;

–  основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);

–  сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

–  порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

–  сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

–  сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

Саморегулируемая организация, в свою очередь, раскрывает информацию:

– о количественном и персональном составе членов НП СРО «Симбирский дом»;

– о разработанных Стандартах и Правилах предпринимательской деятельности в сфере управления многоквартирными домами и иными объектами недвижимости;

– о принятых внутренних Положениях (о членских взносах, о компенсационном фонде ит.д.);

– о решениях Общего собрания и членов коллегиального органа управления  – Правления НП СРО «Симбирский дом» и специализированных органов управления.

         НП СРО «Симбирский дом» осуществляет контроль за предпринимательской деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований настоящих Стандартов и Правил, условий членства в саморегулируемой организации, и устанавливает меры дисциплинарного воздействия в отношении членов саморегулируемой организации  за нарушение требований настоящих Стандартов и Правил. Контрольные функции выполняются работниками Комитета по контролю за деятельностью членов СРО посредством проведения плановых и внеплановых проверок. В случае выявления нарушения членом саморегулируемой организации требований настоящих Стандартов и Правил, условий членства в саморегулируемой организации материалы проверки передаются в Комитет по дисциплинарной ответственности членов, который принимает решение о применении в отношении данного члена одной из предусмотренных мер дисциплинарного воздействия (предписание, предупреждение, наложение штрафа или рекомендация об исключении лица из членов партнерства).

Сегодня некоммерческое партнерство открыто для сотрудничества с компаниями, оказывающими услуги в сфере управления недвижимым имуществом. Для вступления в НП СРО «Симбирский дом» управляющей организации необходимо:

– направить пакет документов с заявкой на приобретение членства,

– внести вступительный взнос на действующих льготных условиях (3 000 рублей),

– внести взнос в компенсационных фонд (3 000 рублей),

– застраховать свою гражданскую ответственность перед контрагентами (1500 рублей). В дальнейшем на члена НП СРО «Симбирский дом» также ложится обязанность внесения ежемесячного взноса в размере 3 000 рублей.

         Залогом благополучия и успеха любого начинания является взвешенная продуманная стратегия развития. Сегодня НП СРО «Симбирский дом», успешно пройдя путь своего становления, готовится к активной деятельности в 2011 году. В планы Партнерства на 2011 год входит участие в реализации следующих направлений деятельности:

1.    Развитие системы долгосрочного планирования отношений жилищно-коммунального комплекса: участие в формировании единой областной производственной программы развития на 2011-2015 годы с учетом мониторинга состояния жилого фонда.

2.    Выстраивание экономически обоснованных отношений субъектов жилищно-коммунального сектора, в том числе путем совершенствования системы тарифообразования и утверждения нормативов потребления коммунальных услуг.

3.    Ревизия договорных отношений управляющих организаций с ресурсоснабжающими организациями.

4.    Совершенствование системы договорных отношений и взаимодействия с собственниками помещений в многоквартирных домах.

5.    Жесткий контроль за соблюдением партнерами действующих Стандартов и правил НП СРО «Симбирский дом».

6.    Защита прав собственников на качественный и своевременный капитальный и текущий ремонт многоквартирных жилых домов.

7.    Развитие системы энергоучета и энергосбережения в Ульяновской области.

8.    Внедрение новых технологий в сфере управления недвижимым имуществом, в том числе внедрение системы автоматизации и диспетчеризации нового поколения.

9.    Анализ действующего федерального, регионального и муниципального законодательства. Активное участие в законотворческой деятельности.

10.                       Совершенствование и помощь в выстраивании кадровой политики партнеров.

11.                       Развитие сотрудничества со всеми субъектами системы управления жилищно-коммунальным хозяйством РФ.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что  появление саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами и иными объектами недвижимости позволяет выйти на новый, более высокий и профессиональный уровень, организуя новую цепочку взаимодействия между таким субъектами, как органы государственной власти (органы государственной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления) – Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью – саморегулируемые организации – члены саморегулируемых организаций — представители собственников помещений в многоквартирных домах — собственники, что позволит обеспечить выполнение главной задачи – создание комфортных и безопасных условий проживания граждан Российской Федерации.