Инициатива Минстроя может спровоцировать рост цен на первичное жильё
Не так давно в недрах Министерства строительства и ЖКХ родилась идея по изменению существующей схемы продаж жилых объектов на рынке первичного жилья. Чиновники настроены заставить застройщиков отказаться от действующей в настоящее время формулы: возведение жилья с привлечением собственных средств дольщиков. Взамен девелоперов планируют обязать использовать для этих целей банковские капиталы.
Пока эта инициатива лишь проходит стадию всестороннего обсуждения. Однако некоторые игроки рынка уверены, что вероятность ее претворения в жизнь довольно высока, поскольку усиленно «продавливается сверху». Не раз и не два на возможности свести к нулю риски приобретателей квадратных метров в новостройках фокусировали внимание все первые люди государства – от Владимира Путина до замов Дмитрия Медведева. Что же конкретно предлагают нам передовые умы отечественного Минстроя и чем это может обернуться для рынка?
Во-первых, согласно задумке, будущие собственники при подписании договора будут вносить плату, не превышающую десяти процентов от общей стоимости выбранного жилья. И в связи с тем, что фактически строительство жилого комплекса будет оплачивать кредитно-финансовая организация, то эти средства поступят не в личную кассу девелопера, а на специальный банковский счет.
Во-вторых, полная оплата стоимости квартиры будет производиться покупателем только по окончании всех строительно-отделочных работ и официального введения новостройки в эксплуатацию. При этом потенциальный собственник нового жилья получает возможность отказаться от сделки на этом этапе (правда, тогда 10-процентный задаток ему не вернется).
В-третьих, если застройщик не выполнит зафиксированных в договоре обязательств, ему вменяется в обязанность возместить последнему сумму задатка в двукратном размере.
Казалось бы, все звучит вполне разумно. Но, как известно, если в одном месте прибыло, то в другом ровно столько же должно неизбежно убыть. Генеральный директор «Метриум Групп», Мария Литинецкая, считает, что предлагаемая схема не является абсолютно прозрачной и, как следствие, не лишена некоторых изъянов. В частности, она отмечает, что в случае реализации задумка принесет обеим сторонам сделки дополнительные риски. И главный из них заключается в том, что в договоре между застройщиком и банком о проектном финансировании будет фигурировать рыночная стоимость жилья.
В одном случае под удар попадает девелопер. Полностью рассчитаться с банком он сможет только через пару лет, когда все собственники внесут деньги за новое жилье. Но за это время, подчеркивает Мария Литинецкая, может произойти всякое, например, вырастет стоимость строительных материалов. Да и от значительных колебаний валютных курсов, а также резкого изменения иных макроэкономических показателей никто не застрахован. А все это может увеличить конечную стоимость квартиры, и тогда девелопер по факту сработает себе в убыток.
Если же предусматривать в договоре о проектном финансировании какие-либо способы индексации и компенсации цены жилья, то под удар, естественно, попадает приобретатель. Он-то рассчитывал при заключении договора с застройщиком на одну сумму, а в финале получится совершенно иная.
Как может на такое новшество среагировать рынок недвижимости? Аналитики компании «Метриум Групп» рассмотрели этот вопрос на примере одного, но довольно активного сектора – Новой Москвы. Проведя анализ, специалисты пришли к следующему выводу: только 20% реализуемых жилых комплексов в границах новых территорий возводятся по системе проектного финансирования. В остальных случаях привлекаются средства собственников. Кредитные банковские линии также используются, но при условии рефинансирования по мере поступления денег от покупателей.

Понятно, что в первом случае эффект минимизации покупательских рисков наиболее высок: проект со стопроцентной гарантией выполняется в установленные сроки. Второй случай кроет в себе опасность: как только покупательская активность падает, застройщик вынужден урезать финансирование проекта. А это чревато возникновением очередных недостроев, которых и так предостаточно в регионе, несмотря на все усилия и обещания властей.
Но если второй вариант далеко не всегда приводит к плачевным результатам, то в первом случае, уверены многие девелоперы, увеличения финансового бремени потенциальному собственнику не избежать. Они считают, что подобная инициатива Минстроя должна подготовить покупателя к тому, что его затраты на приобретение нового жилья вырастут, по разным подсчетам, на 25 – 40%.
Их аргументация вполне понятна и полностью укладывается в суровые рыночные реалии: на начальном этапе девелоперам абсолютно невыгодно продавать жилье с дисконтом. А именно так и получится в случае внедрения новой схемы продаж: стоимость квартиры в этом случае будет фиксированной, а потраченные средства застройщик вернет себе только со временем, пусть даже покупатель и внесет задаток, рассчитанный по рыночной цене. Кроме того, удорожание случится еще и потому, что любой адекватный девелопер будет закладывать в стоимость каждого жилого «квадрата» банковский кредитный процент.
Эксперты отмечают: вполне возможно, что чиновники Минстроя в процессе рождения инициативы ориентировались на существующий международный опыт в сфере продажи полностью готового жилья. Но в случае с Россией необходимо еще учитывать специфику и организацию внутренних экономических процессов. В частности, очень важны такие параметры как организация входа в проект, его полная стоимость, а также средние сроки реализации жилья после его возведения, не говоря уж об ипотечных ставках и уровне доходов населения.
Но вместо этого, утверждает Мария Литинецкая, имеет место быть элементарный слепой перенос зарубежной практики на суровые российские реалии. А ведь процесс жилищного строительства (впрочем, как и любой другой процесс) в нашей стране существенно отличается от общемировых тенденций. В России он, к сожалению, настолько сложен и не прозрачен, что подобная инициатива выглядит, мягко говоря, очень неразумной и явно преждевременной.
Конечно, сейчас представители Минстроя работают в тесном контакте с девелоперами, обсуждая все ее нюансы. Возможно, что в процессе подготовки к законодательному оформлению этого новшества будут даны ответы на многие важные для рынка вопросы. Но что получится в итоге «на выходе» – предсказать очень сложно.