Капремонт 2015-2044.
Заключение и Предложения (Программа капитального ремонта и содержание, текущий ремонт жилых многоквартирных домов)
Заключение (основные выводы).
Положения Жилищного Кодекса РФ и Региональной программы капитального ремонта города Москвы ущемляют законные права собственников помещений распоряжаться общедомовым имуществом и не дают никаких гарантий проведения его своевременного и качественного ремонта.
Государство не выполнило своих обязательств по ремонту жилого фонда (статья 16, раздел II “Основные принципы и условия приватизации жилых помещений” в редакции 28 февраля 2015 г.). Собственники помещений – против “общего котла” и использования их средств для ремонта посторонних им домов, против переплаты за капитальный ремонт, которая может достигнуть двукратного размера, против ограничения их прав в сфере ЖКХ.
Состояние строительной индустрии по капитальному ремонту, например, в городе Москве оставляет желать лучшего по качеству и объёму проводимого ремонта. Действовавшие программы капитального ремонта провалены – жилищный фонд ветшает. Никаких мер по выходу из существующего положения законодателями и чиновниками города Москвы не предпринимается.
Просто так, механистически, без учёта главенства прав собственников на их общедомовое имущество, без своевременного и должного мониторинга технического состояния жилого фонда, без разработкисбалансированных и нужных законов, без создания необходимой производственной базы, без расчётов и грамотного планирования и без публичного обсуждения программы капитального ремонта и, в целом, нынешнего состояния сферы ЖКХ перекладывание бремени капитального ремонта на собственников помещений – это проявление полной безответственности государства перед своими гражданами.
Нестабильная экономическая ситуация, риски появления форс-мажорных ситуаций, высокая инфляция, коррупционная составляющая в сфере ЖКХ, ухудшающееся финансовое положение граждан резкоснижают возможности успешного проведения капитального ремонта. Впереди – очевидный провал и массовое недовольство.
Собственников помещений также категорически не удовлетворяет положение дел в области содержания и текущего ремонта, тесно и неразрывно связанной с капитальным ремонтом. Управляющие организации полностью вышли из-под контроля собственников и используют имеющиеся у них средства для собственного обогащения, а не для поддержания на высоком уровне общедомового имущества.
Требуются незамедлительные поправки на Федеральном уровне для остановки произвола, творимого управляющими организациями по обслуживанию жилых многоквартирных домов. Дома доводятся до аварийного состояния, а собственники помещений не имеют никаких эффективных рычагов контроля по управлению и расходованию своих средств. Достоверного раскрытия информации о деятельности и расходовании средств собственников помещений управляющими организациями не происходит.
Не сделав решительных шагов по пересмотру подходов по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества нет смысла переходить к программе капитального ремонта этого имущества. Иначе будут действовать уже две коррупционные программы нецелевого использования средств сферы ЖКХ.
Необходимы самые решительные меры по изменению кадрового состава города Москвы, отвечающего за сферу ЖКХ и капитального ремонта жилого фонда, на всех уровнях. Нужны эффективные механизмы контроля и наказания управляющих организаций за ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
Настало время проведения серьёзной операции по спасению тяжело больного пациента, имя которому – сфера ЖКХ и капитального ремонта. Либо – сейчас, либо – никогда, потому что поздно будет и пациент скончается.
Собственники помещений предлагают принять следующее решение:
1. Признать неприемлемыми для собственников положения программы капитального ремонта, выработанные государством на федеральном (№ 271-ФЗ) и региональном уровне (№ 832-ПП, №833-ПП, № 834-ПП – город Москва), как нарушающими права собственников на управление их общедомовым имуществом.
2. Приостановить программу капитального ремонта и предоставить собственникам помещений мораторий на платежи по капитальному ремонту до 2017 года.
3. Доработать программу капитального ремонта и неразрывно связанную с ней программу содержания и текущего ремонта на законодательном уровне и провести их публичное обсуждение.
Предложения по доработке:
1. По программе содержания и текущего ремонта жилых многоквартирных домов ввести в Жилищный Кодекс РФ понятие специального счёта фонда содержания и текущего ремонта конкретного жилого дома, куда будут поступать средства собственников помещений, дотации правительства и прочие возможные поступления от юридических лиц. Поправки по этому поводу в ЖК РФ сделать немедленно – до 01.07.2015.
Специальный счёт фонда содержания и текущего ремонта должен находиться под полным контролем и управлением собственников помещений, их Советов домов. Принцип простой: сделал работу, подписывается акт приёмки, получаешь деньги. Списывание средств – по решению общего собрания собственников. Регламент работы со специальным счётом сделать гибким, открытым и удобным для собственников помещений.
В Жилищном Кодексе РФ прописать права и обязанности Советов домов, как представительных органов собственников помещений по всем направлениям их работы. Организовать на государственном уровне обучение по вопросам ЖКХ для актива и Советов жилых многоквартирных домов.
2. По программе капитального ремонта отменить понятие фонда регионального оператора или “общего котла” для жилого многоквартирного дома – только специальный счёт для накопления средств капитального ремонта с гибкими и удобными для собственников правилами пользования.
Далее возможны два варианта. Либо управление фондом капитального ремонта и организацию всех работ берут на себя собственники помещений и, в этом случае, уполномоченные ими представители имеют право по решению общего собрания получать ежемесячную денежную компенсацию из средств фонда капитального ремонта.
Либо собственники помещений должны иметь возможность получить от государства на правах найма профессионала, при этом собственникам должно быть гарантировано право выбора одного из многих, который утверждается на общем собрании и с которым далее заключается Договор.
Если собственники проявляют полную неактивность в вопросах капитального ремонта, то при определённых условиях государство назначает куратора для такого дома, который, поставив в известность собственников, начинает заниматься капитальным ремонтом от имени государства, но опираясь исключительно на специальный счёт фонда по капремонту конкретного дома.
Оговорить случаи софинансирования государством капитального ремонта отдельных жилых многоквартирных домов.
Специальный счёт капитального ремонта ликвидации не подлежит и средства с него никто, кроме самих собственников помещений, не имеет права ни при каких обстоятельствах никуда переводить. Не хватает средств, значит, ремонт откладывается, а собственники будут добирать средства. Либо может наступить случай софинансирования со стороны государства.
Фонд регионального оператора должен существовать в качестве общего котла из государственных средств, которые будут расходоваться на капитальный ремонт ветхих, аварийных, предаварийных жилых многоквартирных домов и на преодоление чрезвычайных ситуациях в сфере ЖКХ. Довело государство дома до “плохого” состояния, пусть за свой счёт исполняет обязательства по их восстановлению.
3. Недопустимо ограничивать собственников помещений в управлении своими средствами, аккумулированными на специальных счетах (по содержанию, текущему ремонту и капитальному ремонту). При необходимости по решению общего собрания собственники помещений должны иметь право, например, в случае возникновения аварийных ситуаций, использовать часть средств капитального ремонта для преодоления аварий вплоть до полной замены вышедшей из строя общедомовой системы.
По средствам на содержание и текущий ремонта убрать лишние ограничения по объёму их расходованию на ремонт той или иной общедомовой системы – произвести корректировку регламента (норм и правил) текущего ремонта жилых домов. Собственники помещений эти параметры должны согласовывать со своими управляющими организациями. Но, как решит общее собрание собственников, так и будет – под их ответственность.
4. Государство должно обеспечить обязательное страхование специальных счетов фондов капитального ремонта домов, владельцами которых являются юридические лица, то есть дать гарантию сохранения возможности производить капитальный ремонт в том же объёме, что и до форс-мажорной ситуации.
5. Производить ежегодную индексацию средств фондов капитального ремонта, находящихся на специальных счетах, на величину официально объявленной годовой инфляции. Государство, порождающее высокие инфляционные процессы, должно нести и соответствующую ответственность по защите вкладов населения на капитальный ремонт.
6. Тариф (ни минимальный, ни максимальный, а просто тариф) на отчисления по капитальному ремонту, график проведения ремонта общедомовых систем, период платежей на специальный счёт фонда капитального ремонта должны устанавливать сами собственники помещений, исходя из текущего состояния общедомовых систем и своих финансовых возможностей. В ЖК РФ и региональной программе указывать полный перечень работ капитального ремонта общедомовых систем.
Государство обязано за счёт бюджетных средств провести мониторинг (при необходимости – с использованием инструментальных средств) и дать объективную экспертную оценку (заключение) состояния общедомовых систем жилого фонда города Москвы с выводами и рекомендациями персонально по каждому дому и первичную предельную оценку ремонта каждой из обследованных общедомовых систем.
Только после этого собственники могут приступить к утверждению тарифа и составлению графика проведения работ по капитальному ремонту. Государство должно провести указанный мониторинг под контролем собственников помещений и на заключительных документах должны стоять подписи уполномоченных лиц, представляющих интересы собственников.
Не торопить собственников с определением тарифа, периода оплаты и графика проведения капитального ремонта. Они это сделают, когда будут обладать полной информацией о состоянии систем своего дома. Доверчиво опираться на оценку состояния общедомовых систем, полученную в результате существующего в Москве мониторинга (техпаспорт, БТИ, Мосжилинспекция) не стоит из-за устаревшей и неполной информации, приводимой в документах.
7. Правительство Москвы должно предоставить собственникам помещений возможность обращения в лицензированные организации для проведения независимых экспертиз по оценке состояния и стоимости капитального ремонта отдельных общедомовых систем. База данных этих организаций, их параметры и по каким объектам ими были проведены экспертизы, должна быть в открытом доступе.
8. Правительству Москвы проанализировать имеющиеся производственные мощности по капитальному ремонту домов и предоставить собственникам помещений базу данных по подрядным лицензированным организациям, имеющим право проводить работы капитального ремонта по отдельным общедомовым системам. Собственники специального счёта должны иметь не только право выбора, но и гарантию наличия подрядчика, готового производить капремонт.
Перед заключением договора с подрядной организацией собственники имеют право получить от неё первичные параметры грядущего капитального ремонта: перечень работ, примерная стоимость материалов и проектной документации, размер фонда оплаты труда, какие материалы будут использованы, период проведения работ, расположение строительного городка, состав рабочих, порядок расчёта, будут ли привлекаться субподрядчики и далее, по усмотрению собственников помещений.
Проанализировать состояние российского производства строительных материалов. Работы впереди на многие годы – надо создавать и опираться на собственное производство качественных строительных материалов.
В целях контроля стоимости материалов капитального ремонта подготовить базу данных стоимостной оценки материалов капитального ремонта и выложить её в открытый доступ. При необходимости – ежегодная индексация.
В целях контроля государству подготовить и выложить в открытый доступ базу о расценках работ по ремонту общедомовых систем МКД с учётом того, что расценки в сфере ЖКХ должны быть ниже, чем в прочей строительной индустрии. При необходимости – ежегодная индексация.
9. Правительству Москвы проанализировать состояние инженерно-технических кадров и рабочих рук. Давно настало время опираться на собственные кадры и создавать рабочие места для российских граждан, которых надо планомерно обучать и давать гарантированную и хорошо оплачиваемую работу на долгие годы. Собственники помещений не хотят пускать в свои дома и квартиры иностранных граждан, с которыми у них всегда начинаются большие проблемы по качеству исполнения работ, по санитарным условиям и безопасности проживания.
10. Государство в обязательном порядке должно выступать гарантом своевременного и качественного исполнения работ по капитальному ремонту. Оно даёт лицензии, организует базу данных подрядчиков – за это надо нести ответственность. Разработать программу участия государства в обеспечении указанных гарантий.
Определить обязанности и права управляющих организаций при подготовке и проведении капитального ремонта. Недопустимо их оставить в стороне – они хорошо знают находящиеся под их управлением дома и должны оказать существенную помощь при проведении ремонта, тем более, что после капитального ремонта им придётся обслуживать эти дома.
11. Полностью освободить услуги и работы по капитальному ремонту общедомового имущества от уплаты налога НДС. На федеральном уровне внести изменения в Налоговый и Жилищный Кодекс РФ, по которым все услуги и операции, связанные с капитальным ремонтом общего имущества МКД, освобождаются от взимания налога на НДС. А то получается, что одной рукой государство даёт средства на капремонт, включая НДС, а другой, с помощью НДС в 18%, их отнимает.
В связи с тяжёлым состоянием сферы ЖКХ такие же налоговые послабления должны быть установлены для услуг и работ по содержанию и текущему ремонту жилых многоквартирных домов.
Федеральный Закон от 28.11.2009 № 287-ФЗ “О внесении изменений в статьи 149 и 162 части второй Налогового Кодекса РФ”, по которому операции, связанные с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества МКД, освобождаются от взимания налога на НДС – практически не работает.
12. В целях усиления контроля со стороны собственников помещений государству подготовить официальный регламент проведения капремонта в жилом доме, как руководство к действиям собственников помещений или иных субъектов по контролю работ капитального ремонта дома на всех его этапах (с чего начинается капремонт, как оформлять специальный счёт, какие должны быть документы, на что обратить внимание в проектно-сметной документации, вопрос выбора доверенного лица, какие должны быть договоры и их основные положения, этапы, правила списывания средств со счёта фонда, гарантийные обязательства, поддержка государства и так далее). Какой будет контроль – такой будет и ремонт.
13. В доме могут иметься должники по оплате услуг по поставке тепла, газа, холодной и горячей воды. Запретить управляющим организациям оплачивать долги собственников помещений по поставке им теплоэнергии, водоресурсов и газа за счёт средств по содержанию и текущему ремонту. С должниками напрямую должны работать поставщики энерго и водоресурсов. Эти моменты в обязательном порядке должны быть прописаны на законодательном уровне и в соответствующих договорах, заключаемых Управляющими организациями.
14. Вопрос для Мосгордумы. На каких основаниях Москва, как бывший наймодатель, отказалась от прописанной в Федеральном Законе от 04.07.1991 № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в РФ” обязанности производить необходимый капитальный ремонт дома, только после которого обязательства по производству последующих капитальных ремонтов возлагаются на собственников жилых помещений (статья 16, раздел II “Основные принципы и условия приватизации жилых помещений” в редакции 28 февраля 2015 г.) Закон – действующий.
15. Вопрос для Мосгордумы. 19 ноября 2014 г. Мосгордума приняла Закон “О бюджете города Москвы на 2015 год и плановый период 2016 и 2017 годов”, по которому на реализацию государственной программы “Жилище” выделены средства на общую сумму 296 миллиардов рублей (101 миллиард бюджетных средств и 195 миллиардов внебюджетных). Какова теперь дальнейшая судьба этой программы ?! В каких целях планируется использовать указанные средства?!