Остается ровно месяц до «часа икс». 1 мая 2015 года компании, не имеющие лицензии, лишаются права управления многоквартирными домами.  С помощью экспертов подводем итоги лицензирования.

Чуть более года назад – 21 июня 2014 года – президентом РФ Владимиром Путиным был подписан федеральный закон № 255, согласно которому все компании в России, управляющие многоквартирными домами, должны получить лицензию на право осуществления этой деятельности до 1 мая 2015 года. Процедура лицензирования стартовала 1 сентября 2014 года.

Эксперты на заочном круглом столе, организованном редакцией OK-inform, проанализировали нынешнее состояние дел с перспективами лицензирования УК в Санкт-Петербурге и рассказали о его плюсах и недочетах.

Как сообщили в Государственной жилищной инспекции (ГЖИ), всего по базе данных инспекции учтено 275 управляющих компаний (УК) в 18 673 МКД, из них – 47 УК, учрежденные Санкт-Петербургом, управляющие в 14 577 МКД. Это составляет 78,1% от общего количества МКД управляющих компаний.

По состоянию на 27 марта управляющими компаниями подано в ГЖИ 253 заявления о предоставлении лицензии на 17 932 МКД (что составляет 98%), из них приняты к рассмотрению и начаты проверки в отношении 149 соискателей лицензии. Материалы по завершенным проверкам переданы на рассмотрение Лицензионной комиссии Санкт-Петербурга. Кроме того, на получение лицензии подали заявление также 27 организаций, у которых в управлении не имеется МКД.

Как сообщил начальник государственной жилищной инспекции Владимир Зябко, на состоявшемся 25 марта заседании членами Лицензионной комиссии рассмотрены лицензионные дела, материалы проверки и приняты решения о предоставлении лицензии 37 соискателям по 7 812 адресам. В том числе 26 управляющих организаций (ООО «Жилкомсервис» и ГУПРЭП), учрежденных Санкт-Петербургом, в управлении которых находится 7 673 многоквартирных дома.

В ГЖИ также уточнили, что за период с 28 декабря 2014 года по 25 марта нынешнего года состоялось 5 заседаний Лицензионной комиссии и 9 заочных голосований, по которым члены ЛК утвердили результаты компьютерного тестирования претендентов на знание требований законодательства РФ к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами. Относительно УК, не планирующих получать лицензию, ГЖИ совместно с администрациями районов проводит работу для определения многоквартирных домов, где предстоит организовать мероприятия по оперативному проведению общих собраний для выбора способа управления домом. Отмечается, что районными администрациями уже запланировано проведение общих собраний в 23 многоквартирных домах по 7 управляющим компаниям, работающим в Красногвардейском, Курортном, Невском, Петроградском, Приморском и Пушкинском районах. Точное количество многоквартирных домов будет определено в самые ближайшие дни.

В ГЖИ нашей редакции также сообщили, что по состоянию на 27 марта 2015 поступило 837 заявлений о допуске к квалификационному экзамену, 40 заявлений не принято к рассмотрению в связи с нарушением порядка их подачи и оформления.

Всего в соответствии с утвержденным Лицензионной комиссией графиком проведения квалификационных экзаменов на I полугодие ГЖИ проведено 70 квалификационных экзаменов для 701 претендента. По результатам тестирования экзамен сдали 569 человек, из которых 251 являются руководителями УК. По результатам успешной сдачи квалификационного экзамена  оформлено 554 и выдано 431 квалификационный аттестат.

Что говорят эксперты о лицензировании

Не секрет, что отнюдь не все представители отрасли ЖКХ – речь идет и о госструктурах, и о членах общественных объединений, и о самих руководителях УК – приветствовали введение процедуры лицензирования. Для достижения эффективности работы следует прислушаться к мнению профессионалов.

Татьяна Гоцуленко: «Мы еще не доросли до лицензирования УК»

Исполнительный директор саморегулируемой организации «Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере» Татьяна Гоцуленко напомнила, что о принципиальной некорректности и избыточной политизированности введения лицензирования как механизма регулирования деятельности по управлению МКД, призванного стать способом «наведения порядка в ЖКХ», многими – в том числе и членами руководимого ею объединения – говорилось еще на этапе, когда реформа была в законодательной фазе. Теперь, как считает эксперт, в связи с кризисной обстановкой минусы лицензирования станут еще более очевидны. Однако она подчеркивает, что в то же время итоги реализации закона подводить пока рано.

«Мы постепенно подходим к рубежу 1 мая, после чего работать по договорам управления без лицензии будет запрещено. Но это только первый этап. Получить лицензию смогут большинство ныне действующих организаций, изъявивших желание, но по-настоящему лицензирование заработает в ходе лицензионного контроля – это следует из федерального законодательства о лицензировании: требования лицензионного контроля гораздо шире требований, предъявляемых к УК при получении лицензии, – говорит Татьяна Гоцуленко. – Но вернусь к минусам: это ограничение конкуренции, это выдавливание с рынка неугодных компаний, это коррупционная составляющая и брошенные дома, управлять которыми в новых условиях (при риске потерять лицензию из-за лишения права управлять 15% МКД) становится категорически невыгодно, а ведь целью деятельности УК является извлечение прибыли – это же бизнес! Все это в конечном счете приведет к дальнейшему ветшанию жилищного фонда и усилению социальной напряженности. Да, по закону в таких домах должно пройти собрание, должны состояться конкурсы – но ведь на них нормальная управляющая организация не придет, если ей это не будет выгодно. Многие представители власти открыто говорят, что в таком случае управление перейдет к государственным, муниципальным управляющим компаниям. Но позвольте, разве жилкомсервисы с государственным участием в том же Санкт-Петербурге работают эффективно?».

Реальной перспективой эксперт считает развитие конкуренции среди управляющих организаций, создание для них равных условий – тогда им придется работать лучше, чтобы сохранить клиента. Однако новый закон, по мнению Татьяны Гоцуленко, делает обратное.

Специалист также оценила роль СРО в процессе лицензирования УК и функционирования рынка ЖКУ в целом.

«Первоочередной смысл СРО в жилищной сфере остается в защите интересов управляющих организаций. Они, в том числе из-за одностороннего и некачественного освещения ЖКХ в СМИ, всегда и для всех выступают мальчиками для битья, априори виноватыми. Да, есть примеры реальных грехов определенного процента этих самых управляющих, но почему их недостатки распространяются на управляющие организации как класс? Из-за этого предубеждения многие, в том числе законодательные, решения применяются в ущерб интересам УК. И если эти управляющие организации будут существовать разрозненно, их голос никто и никогда не услышит. Объединившись, они выдвигают своего представителя, который, по сути, становится их ушами, глазами и языком. Саморегулирование является механизмом, позволяющим аккумулировать практический опыт управляющих организаций с целью выстраивания моделей разрешения различных конфликтных, сложных ситуаций. В рамках СРО могут существовать внутренние стандарты управления, как это есть в нашей ассоциации, СРО может выступать посредником между УК и жильцами или их объединениями, СРО может объединять ресурсы управляющих организаций для каких-то общих проектов, может, к примеру, приобретать инвентарь со скидкой. Введение лицензирования не отменяет этих функций СРО», – убеждена руководитель организации.

Марина Акимова: главное – кадры

Марина Акимова, председатель Ассоциации ЖСК, ЖК, ТСА СПб считает, что без квалифицированных кадров ни лицензирование, ни создание СРО не поможет. Поэтому нужно повышать уровень квалификации людей – и тех, которые занимаются управлением, и тех, которые занимаются обслуживанием.

«Мы входим в Международную ассоциацию менеджмента недвижимости и, естественно, общаемся с коллегами из других стран: из Белоруссии, из Германии. И мы видим, что там все время идет их обучение. В том числе обучение собственников жилья. Нам нужно повышать этот уровень и у владельцев имущества в многоквартирных домах, и у тех, кто управляет. А сколько бы мы не придумывали форм управления, толку от этого не будет».

Акимова вспоминает, что многочисленные ТСЖ и ЖСК сперва пытались объединить в СРО. Потом началась новая напасть – лицензирование.

«Есть противоречивое законодательство, которое приводит к тому, что те, кто управляет многоквартирным домом, терпят убытки. Тут никакое лицензирование не поможет. Нужно менять законодательство. Нужно воспитывать собственников, чтобы они были ответственными людьми».

Марина Акимова рассказывает, что выступала перед главой Минстроя Михаилом Менем и говорила ему все, что думает о проблеме.

«Например, о том, что когда вы собираете денег меньше, а заплатить должны больше – то такой способ управления существовать не может. То есть или мы собираем столько, сколько должны заплатить, – или мы платим то, что мы обязаны собрать. А ни то, ни другое не совпадает – ни по канализации, ни по расчету за горячую воду – все не стыкуется. Мы собираем в кубометрах, а платим в гигакалориях. А еще плюс неплательщики, с которыми никакого сладу нет. Ну, не может так существовать организация!».

УК: нужны профессиональные стандарты управления МКД

Генеральный директор «ЮИТ Сервис» Алла Винник считает, что особенно тщательно нужно подходить к разработке профессиональных стандартов в области управления многоквартирными домами.

«В 2011 году, когда я приступила к работе в качестве генерального директора УК “ЮИТ Сервис”, то первой задачей, поставленной мне руководством, было создание стандартов управления и обслуживания домов, построенных ЮИТ в Петербурге. В процессе подготовки стандартов я опиралась не только на правила содержания МКД, определенные законодательно, и сложившуюся практику обслуживания домов различного уровня комфорта, но и на пожелания наших клиентов. В итоге у нас появилось 3 стандарта: для управления домами комфорт-класса, бизнес-класса и элитными домами. Эти стандарты отличаются объемами предоставляемых услуг и, соответственно, тарифами. Мы описываем в стандартах, кто и за что отвечает и сколько это стоит. При этом мы не только требуем от своих сотрудников исполнения в полном объеме этих стандартов, но и объясняем собственникам, за что они должны платить».

Как уточняет Алла Винник, опыт свидетельствует о необходимости четкой привязки стандартов, норм и правил к тарифам, в которые должны быть заложены реальные расходы УК на поддержание того или иного стандарта для конкретного дома.

«Совершенно невозможно обслуживать современный дом, наполненный сложным инженерным оборудованием, и удовлетворять растущие потребности клиентов, которые заплатили за свою квартиру и хотят жить максимально комфортно, и делать все это по тем же тарифам, по которым обслуживается социальное жилье (причем они не меняются уже несколько лет, несмотря на инфляцию), – считает руководитель УК. – Сегодня законодатели, пытаясь навести порядок в сфере ЖКХ, требуют от УК исполнения все большего числа требований и законов, предусматривая все более жесткие штрафы и санкции за их невыполнение. Но при этом тарифами не предусмотрено никакого финансирования для выполнения тех или иных требований! Показателен последний пример: для заполнения новых форм по раскрытию информации необходимо набрать специально обученный штат сотрудников. И вновь предлагается делать все за 1 рубль 18 копеек, которые начисляются собственникам помещений за управление многоквартирным домом с 1 кв. метра».

Алла Винник убеждена, что составителям стандартов и их пользователям необходимо понимать, что любые требования, которые будут предъявляться к УК, должны быть привязаны к тарифам – и  в любом случае так или иначе будут перекладываться на плечи собственников.

В целом, как считает руководитель УК, профессиональные стандарты можно считать положительным моментом, но только в том случае, если их разрабатывают эксперты, непосредственно занимающиеся управлением МКД. При этом стандарты должны быть гибкими, индивидуальными – их должна разрабатывать УК, и они могут быть разными для разных домов, с учетом особенностей здания, прилегающей территории, системы обслуживания. Кроме того, любые стандарты должны быть жестко привязаны к тарифам.

«Профессиональные организации, СРО могут использовать лучший опыт для разработки рекомендуемых стандартов, ни в коем случае не возводя их в законодательный ранг. Я считаю, что в настоящее время разработка и внедрение единых профессиональных стандартов возможна исключительно для муниципального жилья. В этом случае государство, возможно, будет субсидировать нехватку средств. Что же касается коммерческой жилой недвижимости, то в условиях проведения конкурсов на управление, процедуры лицензирования УК и т.д. разработка и внедрение стандартов управления МКД должны оставаться сугубо личным делом управляющих компаний – по аналогии с этическим кодексом, наличие которого желательно, но отнюдь не обязательно. Тогда в таких условиях сохранится конкуренция – и у клиентов будет выбор: дешево, без стандартов, или дороже, но зато с гарантией выполнения соответствующих стандартов».

«Народная экспертиза» ОНФ: случаи нарушения процедуры лицензирования

Николай Николаев, руководитель Центра независимого мониторинга исполнения указов президента «Народная экспертиза» ОНФ, сообщил, что в ряде регионов России – например, в Хабаровском крае, Нижегородской, Курской и Новосибирской областях – были нарушены правила формирования лицензионных комиссий. Эксперты отмечают, что во многих регионах допускается произвольное трактование правил их формирования.

Так, в Хабаровском крае при формировании лицензионной комиссии не была обеспечена прозрачность, кроме того, в состав были включены заинтересованные лица, а представители общественных объединений, осуществляющих контроль, наоборот, были проигнорированы. Между тем, согласно ст. 201 ЖК РФ, в составе ЛК не менее трети членов должны представлять СРО, общественные объединения (ОО), иные некоммерческие общественные организации (НКО).

В Курской и Новосибирской областях в состав комиссий были включены работники управляющих организаций. Это противоречит принципам формирования комиссии – требованиям открытости, публичности и недопущения возникновения конфликта интересов. А в Нижнем Новгороде участники рынка по управлению жилым фондом и чиновники, наоборот, маскировались под общественников и таким образом проходили в ЛК.

«Стремление органов власти создавать полностью лояльные им лицензионные комиссии является основной проблемой, связанной с внедрением системы лицензирования. То, как работает сегодня механизм формирования комиссий, свидетельствует о том, что местные власти стремятся сделать процесс как можно более закрытым, а работу самих комиссий – максимально непрозрачной. Мы считаем, что проблему можно решить, добиваясь более широкого участия представителей общественных организаций в работе лицензионных комиссий», – говорит Николай Николаев.

Кстати, с подобными проблемами сталкиваются и в других регионах. Так, по словам Татьяны Гоцуленко, очевидна необходимость доработки принципов формирования лицензионных комиссий.

«На сегодняшний день законодательство и рекомендации Минстроя позволяют субъектам формировать комиссии практически на свое усмотрение, что в ряде регионов привело к созданию лояльных администрациям комиссий, не способных на независимую позицию. Есть предположения, что в Санкт-Петербурге ЛК формировалась в рамках установленных квот, но по принципу «кто первый принес заявление». Ну, не смешно ли? Нужно делать процесс более объективным, открытым и прозрачным. Может быть, запускать голосование за отобранных по определенным критериям кандидатов – это все несложно сделать, но требует чуть больше творческого подхода. В Ленинградской области, к примеру, любой желающий может присутствовать на заседании лицензионной комиссии – пусть и незначительная деталь, но, безусловно, положительный опыт. И такой опыт, как и предложения регионов, столкнувшихся с формированием аффилированных комиссий, надо обобщать и, конечно, делать выводы».

Законодатели: механизм регулирования рынка ЖКУ не отлажен

Депутат Заксобрания Петербурга Ирина Комолова считает, что в целом лицензирование как механизм контроля и регулирования рынка УК необходимо. Однако этот механизм ни законодательно, ни административно пока не отлажен.

«Предполагается, что УК – это какие-то серьезные коммерческие организации, в то время как большинство домов в Петербурге обслуживают ЖКС, которые коммерческими организациями являются только номинально, прибыли не имеют, рыночными механизмами не регулируются, а по сути полностью подчиняются районным и городским властям. Если такие ЖКС начать штрафовать и отнимать у них дома, они очень быстро уйдут с рынка. А кто займет их место?  – говорит Ирина Комолова. – Мне кажется крайне странным, что один и тот же орган и выдает лицензии, и отнимает их. Вижу явный коррупциогенный фактор в том, кто и на основании чего будет принимать решение оштрафовать УК или не оштрафовать, отобрать тот или иной дом или оставить “на исправление”. Сегодня любой управляющей компании, если захотеть, можно выдавать предписания, которые практически не могут быть выполнены. И найти у УК проблемы, которые она не может решить в рамках действующего законодательства, очень просто. Достаточно вспомнить о проблеме наличия громадных долгов перед РСО практически у каждого ЖКС. И в этих условиях лицензирование может стать оружием против неугодных УК и способствовать созданию нервозности на этом рынке».

Комолова интересуется: кто будет брать на баланс проблемные дома, от которых отказались или которыми не заинтересовались УК?

«Подозреваю, что их будут навязывать тем УК, которые не имеют своей руки в лицензионной комиссии. Ведь дома не могут остаться без УК», – считает депутат.

Законодатель также опасается, что средства на штрафы, на оплату всех затрат, связанных с лицензированием, лягут на плечи жильцов.

Представитель СРО Татьяна Гоцуленко предлагает свои варианты решения многочисленных проблем, связанных с лицензированием УК. На ее взгляд, следует говорить о необходимости повышения уровня качественной информированности россиян о структуре и нормах жилищного хозяйства.

«Чтобы что-то контролировать, надо в этом разбираться, а с этим у нас очень сложно. Нормативно-правовых актов тысячи, они противоречат и друг другу, и заявлениям чиновников. Поэтому процесс становления контроля должен быть многосторонним, и систематизации и гармонизации нормативной базы должно быть отведено не последнее место», – считает Татьяна Гоцуленко.

Она также предлагает несколько базовых тезисов, которые должен осознавать каждый собственник жилья.

«Во-первых, если ты собственник – ты ответствен за свое имущество, в том числе за общее имущество собственников многоквартирного дома: лестничную площадку, лифт, крышу и так далее. Наглядная аналогия: автовладелец не только следит за порядком в салоне машины, но и думает о ее кузове, о системах, скрытых от глаз, ведь их неисправность может привести к тому, что порядок в салоне авто уже не пригодится. Так и собственник квартиры должен думать об инженерных системах дома и прочих его элементах за дверями квартиры. Кроме того, как собственник ты можешь создать объединение собственников и решать все вопросы обслуживания МКД внутри этого сообщества, а можешь поручить управление и эксплуатацию систем своего дома людям, которые делают это профессионально, то есть нанять управляющую организацию, которая за твои деньги будет присматривать за твоим домом. Третий пункт посвящен взаимоотношениям собственника с УК. Если не нравится, как убирается парадная, или перегоревшую лампочку слишком долго никто не меняет, то незачем писать в приемную президента о том, что ты исправно платишь по квитанции, а “они все воруют”. Лампочку, наверное, поменяют, а управляющая организация еще и штраф заплатит, и ты будешь радоваться этому, если забыл пункт второй – управляющая организация существует на твои деньги, поэтому и штрафы платит из твоих денег. Нормальная жалоба начинается со своей управляющей организации, а не с президента России».