Председателю Комиссии по развитию социальной инфраструктуры и ЖКХ Шпектору И.Л.

       11 февраля 2014 года группа  депутатов Государственной думы в составе 135 человек в порядке законодательной инициативы внесла на рассмотрение законопроект № 448902-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами)». Редчайшая массовая консолидация депутатов-инициаторов данного  законопроекта, очевидно, была вызвана  сверхактуальностью темы ЖКХ в настоящее время в РФ.

Основная цель законопроекта – «зачистка» рынка от «недобросовестных» управляющих организаций в сфере ЖКХ, которые не обеспечивают качественные жилищно-коммунальные услуги населению.

Вместе с тем введение лицензирования не решает задачу по улучшению жилищно-коммунальных услуг, т.к. основные причины  проблем в ЖКХ РФ, это – многолетнее катастрофическое недофинансирование содержания и ремонта жилого фонда,  отсутствие системы льготного кредитования и страхования в отрасли, отсутствие законного и ответственного собственника общедомового имущества и придомовых территорий. Несовершенство федерального законодательства в сфере оказания коммунальных услуг, ведет к разбалансированности экономических и производственных отношений между участниками и банкротству львиной доли УК и ТСЖ. Одновременно с этим износ, аварийность  жилого фонда  с каждым годом только увеличиваются и на этом фоне говорить о высоком качестве ЖК-услуг преждевременно.

По оценке большинства экспертов, лицензирование в формате 255 ФЗ, приведет к монополизации сферы управления жилыми домами, создаст коррупциогенную среду, связанную с возможностью выдачи лицензий, заблокирует вход на рынок новых компаний, сократит возможности привлечения дополнительных внебюджетных финансовых источников для капитального ремонта и реконструкции многоквартирных домов, что противоречит задачам и потребностям отрасли.

Именно поэтому предложенный законопроект  был подвергнут резкой   критике со стороны, как профессионального экспертного сообщества России, так и со стороны общественности и некоторых государственных структур.  Отрицательные заключения на законопроект даны Счётной палатой Российской Федерации, предпринимательскими объединениями – общероссийскими общественными организациями «Деловая Россия», ОПОРА России, СРО и экспертами Москвы и регионов. Заключение о необходимости кардинальной доработки законопроекта дано Торгово-промышленной палатой Российской Федерации».

Уполномоченный при Президенте РФ по защите прав предпринимателей Борис Титов также предложил  отложить рассмотрение законопроекта и  провести его широкое обсуждение с предпринимательским сообществом с целью оценки последствий его принятия.

Непосредственные участники рынка и эксперты требовали  провести  антикоррупционную экспертизу  и  оценку  регулирующего воздействия данного законопроекта. Были предложения по предварительному моделированию и  опробированию  механизма лицензирования  в одном из субъектов РФ (в качестве пилотного проекта).  Тем не менее, несмотря на общую негативную оценку,   21 июля 2014 года был принят закон, который ввел систему лицензирования деятельности по управлению МКД.

Примеры ожидаемых негативных последствий.

1. 1.      Увеличение платы для населения и отказ  УО  от «старого» фонда.

Введение лицензирования неминуемо влечет увеличение расходов управляющих организаций, в плане оплаты госпошлины на получение лицензии, а так же подготовки и получения лицензии, обучения и аттестации персонала. Большинство проблем с качеством управлением и риском лишиться лицензий, возникает в домах старого фонда. В домах, которые эксплуатируется более 30 лет без капитального ремонта налицо следующие факты: – Высокая интенсивность аварийных ситуаций, в связи с тем, что истекли сроки нормативной эксплуатации конструкций, элементов, инженерных сетей, но муниципалитет и государство не исполнило своей обязанности по выполнению капитального ремонта, предусмотренной ст. 16 ФЗ «О приватизации»; – Постоянно возрастающие нормативные требования к обслуживанию домов (Постановления Правительства РФ №491, №290, требования ч.2.3. ст. 161 ЖК РФ) в разы отличаются от существующих размеров платы на содержание и ремонт, утвержденных собственниками.  Пример : 17руб – размер платы сегодня, 36 руб.- размер платы по 290 ПП РФ. За 36 рублей жители голосовать не будут, да и власти не позволят резко увеличит квартплату!

Таким образом, даже добросовестно работающая управляющая организация попадает в зону высокого риска, связанного с угрозой аннулирования лицензии в любой момент, из-за проблем на домах с большой степенью износа, что неминуемо приведет к массовому отказу от управления «старого» и ветхого жилого фонда. Возникает вопрос: Кто согласится взять в управление старый фонд и стать «самоубийцей»? Следовательно, муниципалитеты регионов должны быть готовы к тому, что к концу 2014 года весь «старый» жилой фонд выйдет из-под профессионального управления управляющих организаций. Последствия для отрасли жилищно-коммунального хозяйства здесь могут быть самыми непредсказуемыми.

1. 2.      Уничтожение конкуренции

ФЗ №255 оставил без регламентирования положения на основании чего будут приниматься решения о выдаче или отказе в выдаче лицензий, что может привести к возможности применения лицензирующими органами уникальных требований к лицензиату, что создает угрозу локализации и монополизации на товарном рынке жилищно-коммунальных услуг и свободного перемещения услуг на территории России и приведет к ограничению конкуренции, что прямо противоречит нормам статьи 8 Конституции РФ, которая гарантирует единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции, свободу экономической деятельности.

1. 3.      Инвестиции и внебюджетное финансирование

Несопоставимость требований ПП РФ №290, 491, ст. 261 ЖК РФ и финансовых возможностей  УО согласно существующих  тарифов на содержание жилья, создают риски неисполнения предписаний и решений судов, а далее   отзыв лицензий. Право собственника в любой момент сменить форму управления и отказаться от договора управления (ст. 162 ЖК РФ), а также ежедневный рост убытков УО за коммунальные ресурсы, в связи с реализацией 344 ПП РФ, только повышают финансовые риски для инвесторов.

1. 4.      Ущемление прав собственников помещений в МКД

ФЗ №255 ограничивает конституционные права и свободы граждан России в области реализации имущественных прав на жильё, а именно – прав совместного владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома собственниками жилья в связи с установлением законодательных ограничений на выбор ими управляющей организации посредством введения третьей стороны (в лице государственной жилищной инспекции, как лицензирующего органа) как обязательного условия и участника гражданско-правовых отношений двух сторон – собственников жилья (или их представителей – жилищных объединений), как заказчика жилищных услуг, и управляющей (эксплуатирующей, подрядной) организации, как исполнителя жилищных услуг. Что противоречит Конституции РФ: Так, ч. 2  ст. 19 Конституции РФ, закрепляет, что государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств. Запрещаются любые формы ограничения прав граждан по признакам социальной, расовой, национальной, языковой или религиозной принадлежности.

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

ФЗ № 255 фактически запрещает жителям многоквартирных домов, количество квартир в которых составляет более 16, непосредственно управлять своим многоквартирным домом. Чем ограничивает право собственников МКД распоряжаться своей собственностью.  Создаются дискриминационные условия, ограничивается свобода выбора способа управления многоквартирным домом. ФЗ № 225-ФЗ ущемляет права собственников квартир в многоквартирных домах ставя объем их прав в зависимость от количества квартир в доме, тем самым создавая неравенство и ущемляя права граждан на пользование и распоряжение своей собственностью.

Зарубежный опыт.

Примеров лицензирования деятельности по управлению недвижимостью в международной практике среди развитых стран  не существует.

В Германии, где на душу населения приходится 42 кв.м. жилья, а ВВП на душу в 3 раза выше, чем в РФ и качество услуг одно из лучших в Европе, ЖКХ лицензированию не подлежит, министерств ЖКХ там нет. Контроль качества работ и затрат выполняют только собственники и это исключает коррупционную составляющую. Вместе с тем, в немецкой юриспруденции применяется определение: «собственность обязывает, а не только дает права». Можно сформулировать три основных принципа успешного функционирования ЖКХ Германии:

— высокий уровень личной и коллективной ответственности собственников жилья, строго установленный законом;

— высокая конкуренция на рынке сопутствующих услуг при незначительном госрегулировании;

— высокий уровень представления интересов собственников на всех уровнях власти при минимальном участии государства.

Качество профессиональной деятельности рынка ЖКХ, как правило, обеспечивается самим профессиональным сообществом через разработку и добровольное следование стандартам и правилам деятельности, распространению лучших практик ассоциациям профессиональных организаций.

Заключение

Считаю, что принятие ФЗ № 255 нанесет огромный вред всей отрасли, отбросит ее на 30 лет назад, приведет к взлету коррупции, уничтожению конкуренции, в разы увеличит предпринимательские риски, остановит любую инвестиционную деятельность в ЖКХ, в РФ будут закрыты тысячи предприятий среднего и мелкого бизнеса. Увеличатся бюджетные расходы, тарифы и рейдерство, начнется очередной передел рынка, сопровождаемый судебными тяжбами и скандалами, что в конечном итоге приведет к снижению качества и безопасности жилищно-коммунальных услуг. В результате-«снова грабли», а крайними и пострадавшими окажется, как всегда население.

Введение системы льготного кредитования, необходимого софинансирования государства и системы саморегулирования деятельности по управлению многоквартирными домами, расширение прав и обязанностей собственников, коренные изменения в  федеральном законодательстве, в т.ч. относящиеся к коммунальным услугам и ресурсам – вот что реально позволит обеспечить надлежащее качественное состояние многоквартирного дома, безопасных и комфортных условий проживания граждан.

Директор НП СРО «Симбирский дом»                                 Николаев Г.А.