Система стимулирования строительного рынка, сложившаяся как результат случайных решений, направленных на достижение кратковременных результатов, уходит в прошлое. Власти и строители стремятся сформировать социально ориентированную модель с принципиально иными инструментами жилищного строительства

В прошлом году российский строительный комплекс уверенно обогнал советский. Рекордные 85 млн кв. м жилья упомянул в послании Федеральному Собранию президент РФ Владимир Путин. В текущем году, по прогнозам Минстроя, ввод жилых площадей будет меньше, но все равно достаточно большим: пессимистический сценарий — 77 млн кв. м, оптимистический — 80. Почти 70 из рекордных 85 млн кв. м приходится на долю региональных строителей. Очевидно, что за последние годы выросла крупная «нестоличная» строительная индустрия, претендующая как на роль одного из локомотивов экономического роста, так и на собственную повестку дня в диалоге бизнеса и власти.

Первой и достаточно громкой заявкой такой повестки стало проведение Форума региональных строителей, организатором которого выступила общероссийская общественная организация «Деловая Россия» в лице члена президиума генерального совета Владимира Кошелева. Инициативу живо поддержали министр строительства РФ Михаил Мень и его заместитель по жилищной политике Никита Стасишин. Более 300 представителей строительной отрасли, общественных структур и властей со всей России попытались выстроить конструктивный диалог и открыто обсудить проблемы.

Новые форматы поддержки

В ходе пленарного заседания «Нестоличная повестка: Региональная стратегия развития строительного комплекса» министр строительства и ЖКХ Михаил Мень предложил участникам форума сконцентрировать внимание застройщиков на двух новых и приоритетных государственных программах.

Первая касается финансирования строительства инфраструктуры в проектах комплексного освоения территорий. На это в 2017 году выделят 20 млрд рублей. Деньги пойдут на субсидирование процентных ставок кредитов, привлеченных на строительство инженерной инфраструктуры, и на компенсацию части затрат при строительстве социальной инфраструктуры и дорог. Право распределять деньги передано на уровень субъектов федерации.

Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин добавил, что для застройщиков, особенно региональных, инвестиционные затраты на строительство социальных объектов в несколько раз больше, чем затраты на инженерию, и именно поэтому детские сады, школы и поликлиники стали приоритетом новой программы.

«И отмечу, что принцип господдержки простой: чем больше будет вводиться в микрорайонах социально важных, общественно значимых объектов — тем выше сумма субсидии», — пояснил г-н Стасишин.

«Поскольку наша компания выбрала путь комплексного освоения территории, поддержку строителей в развитии социальной и транспортной инфраструктуры в подобных проектах мы воспринимаем с оптимизмом», — прокомментировал предложения федерального министерства коммерческий директор ульяновской строительной компании «Запад» Алексей Гаврилов.

Еще 20 млрд выделяется на новую программу «ЖКХ и городская среда». Часть этих средств направят на благоустройство городов России, в частности на реконструкцию дворов и трансформацию знаковых общественных пространств — центральных улиц, парков, скверов, набережных. Проекты будут выбираться с учетом мнения населения, реализовываться под контролем городских активистов. Деньги пойдут только в дотационные регионы и будут потрачены на условиях софинансирования со стороны региональных бюджетов.

По мнению члена президиума генерального совета «Деловой России» Владимира Кошелева, развивать новые городские территории можно и с помощью других инструментов. К примеру, создать в реализованных проектах комплексного освоения территорий интегрированные в застройку индустриальные парки без вредных производств, а их резидентам предоставить льготы, которыми пользуются участники крупных промышленных индустриальных парков.

«Это позволит не только создать рабочие места в районах, которые по масштабам сопоставимы с малыми городами, но и развивать малый и средний бизнес, делая территории комплексной застройки более привлекательными. Такой подход выгоден людям, региону, стране. Любая грамотно построенная застройка превращается в мультипликатор экономической активности, обеспечивая рост», — отметил г-н Кошелев.

Михаил Мень поддержал предложение Владимира Кошелева и предложил более подробно рассмотреть инициативу совместно с Минэкономразвития РФ.

ЖРС не прижилась

Живое обсуждение вызвала тема сокращения числа инструментов жилищной политики. В частности, решение о том, что не будет продлена программа «Жилье для российской семьи». Введенная в 2014 году программа предполагала ряд мер для застройщиков, возводящих экономичное жилье. Девелоперам, которые продавали квартиры молодым семьям дешевле рыночной цены (не более 35 тыс. рублей за квадратный метр), обещали ряд льгот, в том числе компенсацию части затрат на создание инфраструктуры (4000 рублей за квадратный метр).

По словам главы АИЖК Александра Плутника, при запуске госпрограммы регионами было заявлено к строительству более 14 млн кв. м (всего по России планировалось построить 25 млн кв. м), но к 2017 году успели построить чуть больше 1 млн кв. м.

Во многом программа начала буксовать из-за того, что ее правила были слишком жесткими для девелоперов: цена, несмотря на инфляцию, не индексировалась, некоторые строители не смогли собрать необходимые бумаги в регламентированные сроки, а часть проектов зависла из-за банкротства банков, в которых были размещены средства застройщиков.

«Не все регионы проявили должный интерес к программе, и время показало, что наиболее эффективным инструментом, поддерживающим строителей, стала субсидируемая ипотека, с помощью которой построили 22 миллионов квадратных метров жилья», — отметил г-н Плутник.

Поэтому финансы, предусмотренные на реализацию программы, были перераспределены на субсидирование части ипотечной ставки. Но и эта мера перестает действовать с 2017 года.

«Когда мы начинали, ключевая ставка Центрального банка была на уровне 17 процентов и нам было важно удешевить ипотеку до 12 процентов. Сегодня ключевая ставка намного ниже, и рыночные ставки находятся примерно на этом уровне и без субсидирования. К субсидированию мы можем вернуться только в том случае, если увидим на рынке негативную тенденцию», — объяснил позицию властей Михаил Мень.

Дольщики без обмана

Главной новацией для рынка строительства жилья станет введение поправок к закону о долевом строительстве (ФЗ-214), которые должны пройти третье чтение в Думе в декабре и вступить в силу с 1 января. Предыстория этих поправок такова: пару лет назад, намучившись с проблемой обманутых дольщиков, власти попытались разрубить гордиев узел и просто отменить долевое строительство как таковое. Чтобы кардинально обезопасить покупателей новостроек от рисков, планировалось перейти на систему escrow-счетов, на которых деньги покупателей лежали бы до окончания строительства. При оптимистическом сценарии хорошо известная западная схема в наших реалиях привела бы к резкому росту цен и полному переформатированию рынка: главным игроком стали бы банки. При пессимистическом сценарии отрасль бы рухнула, оставшись без проектного финансирования. В результате на такой радикальный вариант власти не пошли. Нынешние поправки — компромиссный вариант, но даже они могут всерьез изменить рынок новостроек.

В закон вносится много существенных поправок, но основными можно назвать следующие. Первое: создание государственного компенсационного фонда долевого строительства. Фонд создается по поручению президента России, он будет своего рода аналогом банковского Агентства по страхованию вкладов. С 1 января девелоперы должны будут отчислять в этот фонд 1% от проектной стоимости квартир. Средства из компенсационного фонда будут использоваться для достройки проблемных проектов или для возмещения убытков гражданам. Компенсационный фонд создается в системе АИЖК. По оценкам, за год он может собрать 30–35 млрд рублей и даже больше.

Новшество второе: ужесточение требований к уставному капиталу застройщиков. Компания, строящая от 1500 кв. м жилья, должна будет с 1 января 2017 года иметь уставный капитал в 2,5 млн рублей, а девелопер с проектом на 500 тыс. кв. м — 1,5 млрд рублей.

По оценке генерального директора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко, чтобы выполнить эти условия, российским девелоперам придется потратить 50 млрд рублей.

Третье: должна резко вырасти информационная открытость девелоперов, привлекающих деньги населения. За нераскрытие информации или неверное информирование вводятся существенные штрафы. В-четвертых, все-таки вводится система escrow-счетов. Но использование их не является обязательным, и, похоже, в ближайшие пять лет такая схема будет не очень актуальна.

Новые поправки вызвали немало вопросов у строительных компаний. Декларируется, что компенсационный фонд будет работать на плоской тарифной шкале: все девелоперы будут отчислять 1%. Однако понятно, что риски проектов у фирмы-новичка и у компании, работающей на рынке уже пятнадцать лет, различны. Поэтому есть опасность, что компенсационный фонд будет вычерпан слабыми девелоперами. Представители Минстроя уже знают об этих опасениях и пообещали через полгода перейти к дифференцированной тарифной шкале. Новые поправки к закону о долевом строительстве призваны кардинально уменьшить риски покупателей новостроек и, как надеются в Минстрое, подхлестнуть спрос на новое жилье. Однако будут и побочные эффекты. Одним из следствий станет уход мелких компаний и укрупнение рынка.

Ипотеку собираются удвоить

Несмотря на возможный уход с рынка части игроков, глава АИЖК Александр Плутник прогнозирует, что к 2020 году ввод жилья в стране может увеличиться до 100 млн кв. м в год.

В первую очередь это связано с развитием института ипотеки. «В этом году будет выдано ипотечных кредитов на полтора триллиона рублей. Это чуть меньше, чем в рекордном 2014 году. Но сравните с 2009 годом — тогда было всего 159 миллиардов. В целом же с 2004 года рынок ипотеки вырос в 22 раза», — подчеркнул г-н Плутник.

Перспективы развития ипотеки, по его мнению, весьма хороши: она может удвоиться в течение нескольких лет. Уже в 2017 году ипотечная ставка упадет до 10%, а может быть, и ниже. Такая ставка должна привлечь на рынок новый пласт покупателей, которым недвижимость сегодня не по карману. «Число семей, берущих ипотеку, к 2020 году может удвоиться до двух миллионов человек в год», — резюмировал Александр Плутник. И это несмотря на то, что осенью правительство приняло решение отменить субсидирование части ипотечной ставки.

Регионы поддерживают новый вектор, заданный федеральными властями, но и руководство субъектов федерации на своем уровне должно принимать в процессе активное участие и разрабатывать дополнительные меры по стимулированию жилищного строительства.

Например, исполняющий обязанности министра промышленности, строительства, ЖКХ и транспорта Ульяновской области Дмитрий Вавилин рассказывает, что с сентября 2015 года на территории области реализуется региональная жилищная программа «Губернаторская ипотека». В рамках программы предусмотрены две меры поддержки населения: компенсация процентной ставки по ипотечным кредитам в течение первых трех и предоставление единовременной выплаты на оплату части первоначального взноса.

Есть примеры, когда и сами застройщики активно включаются в стимулирование ипотеки. Так, в Самаре рекордный показатель ипотечной ставки составляет 5,5%, а программа названа «Президентской».

«Президент поставил цель снизить ставку по ипотечному кредиту до восьми процентов, мы решили идти дальше», — объясняет заместитель председателя правления Кошелев-банка Юрий Левин. Банк входит в состав корпорации «Кошелев». Снижение ставки, как пояснил г-н Левин, осуществляется за счет ипотеки с господдержкой, а дополнительные «удешевления» обеспечивают строительная компания и банк.

Непростая реформа

По итогам форума можно сказать, что сейчас и государство, и строительная индустрия ищут пути выхода из нынешней, весьма непростой ситуации для строительного рынка. Существующая модель не всегда способна обеспечить качество городской среды и сдерживает развитие застройщиков. Поэтому тот факт, что система, сложившаяся как результат случайных решений, направленных на достижение кратковременных результатов, уходит в прошлое, а власти и сами строители стремятся перейти на качественно новый уровень, вселяет оптимизм. По сути, и те и другие сейчас сообща пытаются сформировать социально ориентированную модель с принципиально иными инструментами жилищного строительства.

Государство, пусть медленно, но довольно уверенно возвращается в сферу градостроительства. Первые шаги реформы — изменение законодательства, новые программы благоустройства городской среды и поддержки комплексной застройки. Ясно, что сейчас не лучшее время для проведения реформ, экономический спад, и что в существующих экономических условиях такая работа потребует и от властей, и от застройщиков довольно много усилий, но они необходимы. Власти не скрывают, что на проведение реформы, запущенной на спаде экономики, потребуется немало времени, но первые результаты можно будет оценить уже в следующем году.

Важно и то, что власти сохраняют внимание к такому важному инструменту стимулирования потребительского спроса, как ипотека, которая и позволила в переломный для строительной отрасли момент поддержать рынок и не опустить на дно продажи жилья. Да и российская ипотека в этом году перестала быть амплитудной: она стабилизировалась на отметке 12% годовых. Но ставку в 12% трудно назвать доступной для населения. Эксперты признают, что отечественный рынок ипотечного кредитования значительно проигрывает зарубежному. Для сравнения: 15-летние кредиты на покупку жилья в США сегодня стоят 2,8%. Слишком высокие ипотечные ставки в России приводят к парадоксальному результату: за двадцать лет заемщик может выплатить три стоимости квартиры. Однако хочется надеяться, что обнародованные во время форума оптимистические прогнозы сбудутся и основной инструмент стимулирования строительного рынка сделает жилье еще более доступным для населения всей страны, а не отдельных регионов.

Источник: http://expert.ru