Минстроем России предложены правила, которые будут обязательными для сторон договора долевого участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении

При заключении договора участия в долевом строительстве проектом, в частности, предусматривается перечень документов, которые застройщик обязан предоставлять лицу, намеревающемуся заключить указанный договор (в числе которых разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства или договор страхования, в соответствии с которым осуществляется обеспечение исполнения обязательств застройщика и т.п.).

Устанавливается, что договор участия в долевом строительстве должен содержать планируемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договор участия в долевом строительстве могут быть включены условия, в отношении которых сторонами достигнуто соглашение и которые не противоречат Федеральному закону “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, Гражданскому кодексу РФ, иным федеральным законам, постановлениям Правительства РФ.

В ходе исполнения договора участия в долевом строительстве предполагается установить следующие обязательные требования:

– право участника долевого строительства запрашивать у застройщика информацию о ходе строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых расположен объект долевого строительства, в отношении которого заключен договор участия в долевом строительстве, при этом застройщик обязан предоставить информацию о ходе строительства в срок не позднее 14 дней после поступления соответствующего запроса;

– право участника долевого строительства на осуществление фото- и видеофиксации хода строительства;

– обязанность застройщика по размещению информации о ходе строительства на сайте застройщика в сети “Интернет”;

– обязанность застройщика в письменном уведомлении участника долевого строительства об изменении условий договора участия в долевом строительстве.

Проектом предполагается его вступление в силу с 1 января 2017 года.

Проект

 

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 от «___» ________ 2016 г. № _____________

МОСКВА

 Об утверждении правил, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении

 

В соответствии Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации постановляет:

 

1. Утвердить прилагаемые Правила, обязательные для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении.
2. Настоящее постановление вступает в силу с 1 января 2017 года.

 

 

Председатель Правительства

Российской Федерации                                 Д. Медведев

Утверждены

Постановлением Правительства

Российской Федерации

от_______№______

 

Правила, обязательные для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении

 I. Общие положения

 

1. Настоящие Правила устанавливают требования к заключению и исполнению застройщиками и участниками долевого строительства договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – стороны договора участия в долевом строительстве), которые являются обязательными для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении.
2. Договор участия в долевом строительстве заключается и исполняется с соблюдением требований, установленных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, с учетом обязательных требований, установленных настоящими Правилами.

 

1. II. Требования к заключению договора участия в долевом строительстве

 

3. Гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение заключить договор участия в долевом строительстве, вправе запросить у застройщика, а застройщик обязан предоставить для ознакомления:

1) разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входит жилое и (или) нежилое помещение, в отношении которого гражданин или юридическое лицо имеет намерение заключить договор участия в долевом строительстве (далее – многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости);

2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3) заключение экспертизы проектной документации строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

4) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

5) документы, подтверждающие наличие у застройщика технических условий на подключение (технологическое присоединение) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;

6) договор страхования, условия страхования, а также сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации (далее – страховщик), которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика, в случае, если застройщик выбрал страхование в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по передаче жилого помещения по договору;

7) договор поручительства, условия поручительства, а также сведения о поручителе, в случае, если застройщик выбрал поручительство банка в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по передаче жилого помещения по договору, за исключением случая, если договором участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открытый в банке в соответствии с указанным Федеральным законом;

8) договор поручительства по обязательствам застройщика по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенный в соответствии с требованиями статьи 15.3 Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», В случае, если размер уставного капитала застройщика не соответствует требованиям части 2.1 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

9) заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», выданное уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 января 2017 года,

4. Застройщик представляет для ознакомления документы, указанные в пункте 3 настоящих Правил, в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий.

Застройщик обязан представить для ознакомления указанные документы не позднее трех рабочих дней со дня обращения лица, намеренного заключить договор участия в долевом строительстве, если иной срок не согласован с указанным лицом.

5. При обращении лица, намеренного заключить договор участия в долевом строительстве, застройщик обязан осуществить подготовку проекта такого договора в редакции размещенного на официальном сайте застройщика. По взаимному согласию застройщика и лица, намеренного заключить договор, в проект договора участия в долевом строительстве при его заключении могут быть внесены изменения и дополнения.
6. Договор участия в долевом строительстве должен содержать планируемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
7. При установлении в договоре участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства такой срок должен быть определен конкретной датой.
8. В договор участия в долевом строительстве могут быть включены условия, в отношении которых сторонами достигнуто соглашение и которые не противоречат Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Гражданскому кодексу Российской Федерации, иным федеральным законам, требованиям, установленным настоящими Правилами, в том числе предусматривающие:

1) требования к качеству объекта долевого строительства;

2) право застройщика на досрочное исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства;

3) размер допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, но не более пяти процентов от площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве;

4) о согласии участника долевого строительства на образование в соответствии с проектом межевания, прилагаемым к договору участия в долевом строительстве, земельного участка, в отношении которого у участника долевого строительства в соответствии с жилищным законодательством, земельным законодательством возникнет в будущем доля в праве общей долевой собственности, из земельного участка, на котором осуществляется строительство.

5) гарантийный срок объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, который не может быть установлен менее чем пять лет;

6) гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого объекта долевого строительства, который не может быть установлен менее чем три года.

9. В договоре участия в долевом строительстве может быть предусмотрено право участника долевого строительства досрочно оплатить цену договора в случае досрочного исполнения обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства.
10. Договор участия в долевом строительстве в целях обеспечения возможности его свободного прочтения должен быть составлен в едином текстовом формате шрифтом не менее 12 размера.

 

III. Требования к исполнению договора участия в долевом строительстве

 

11. Участник долевого строительства вправе запрашивать у застройщика информацию о ходе строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых расположен объект долевого строительства, в отношении которого заключен договор участия в долевом строительстве. Застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства информацию о ходе строительства в срок не позднее 14 дней после поступления соответствующего запроса.
12. Участник долевого строительства имеет право осуществлять фото и видеофиксацию хода строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых расположен объект долевого строительства, в отношении которого заключен договор участия в долевом строительстве. Посещение строительной площадки участником долевого строительства возможно в порядке, установленном застройщиком, с соблюдением требований безопасности.
13. Застройщик на своем официальном сайте размещает информацию о ходе строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых расположен объект долевого строительства, в отношении которого заключен договор участия в долевом строительстве. Застройщик обязан размещать на своем официальном сайте информацию о завершении выполнения этапов реализации проекта строительства, указанных в примерном графике реализации проекта строительства.
14. В случае изменения условий договора, застройщик обязан письменно уведомить участника долевого строительства в порядке и в сроки, установленные договором.

 

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

 к проекту постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении правил, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении»

  Проект постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении правил, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении» (далее – проект постановления) разработан в соответствии с частью 2 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 40; 2016, № 27, ст. 4237).

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации наделено полномочиями по утверждению правил, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении.

Проект постановления содержит правила, обязательные для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении, включая требования к заключению договора участия в долевом строительстве, и требования к исполнению договора участия в долевом строительстве.

Указанный проект постановления направлен на закрепление принципа добросовестности при осуществлении гражданских прав и исполнении обязанностей при заключении и исполнении обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Основная цель правил – повышение защиты прав непрофессиональных участников рынка долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Требованиями к заключению договора участия в долевом строительстве установлены права лица, намеренного заключить договор участия в долевом строительстве, а также предусмотрен перечень документов, которые вправе запросить потенциальный участник долевого строительства, а застройщик обязан предоставить для ознакомления. В случае невозможности предоставления таких документов в день обращения лица, намеренного заключить договор участия в долевом строительстве, устанавливается обязанность застройщика проинформировать такое лицо о месте, дате и времени возможного ознакомления с указанными документами.

В требованиях к исполнению договора участия в долевом строительстве предусмотрено право участника долевого строительства обладать информацией о ходе строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых расположен объект долевого строительства, в отношении которого заключен договор участия в долевом строительстве, а также сроки предоставления такой информации застройщиком.

Источник: http://regulation.gov.ru/projects/List/AdvancedSearch#npa=59825