Ипотека начала дорожать. И хотя рост незначителен, об удешевлении стоимости ипотечной недвижимости, к чему призывает правительство, речи похоже не идет. В то же время, как индикатор, растущая ставка это симптом восстановления спроса. Так, согласно данным Банка России, средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях, предоставленным банками РФ физическим лицам, в мае 2016 года увеличилась до 12,99% годовых с 12,94% в апреле.

Фактически, пишет Finmarket, майская ставка стала максимальной за последние восемь месяцев (с октября 2015 года, когда она составила 13,12%). Она начала расти в марте после достижения в феврале двухлетнего минимума 12,10% на фоне снижения уровня субсидируемой надбавки в рамках программы господдержки ипотечного кредитования.

Частные банки в январе-мае 2016 года нарастили активность на российском рынке ипотечного кредитования, при этом на нем сохранилась значимая роль кредитных организаций с государственным участием (их доля на ипотечном рынке в мае текущего года снизилась до 60,0% с 70,1% годом ранее).

Стоит добавить, что крупнейший российский банк с госучастием Сбербанк 6 июля снизил ставки по ипотечным кредитам. «Мы снижаем ставки по ипотеке, там по разным продуктам разное снижение. Мы примерно на полпроцента снижаем ипотеку», — рассказал глава компании Герман Греф. Глава Сбербанка уточнил, что речь идет об ипотеке с господдержкой, ипотеке для клиентов, которые покупают жилье в «наших стройках», и других видах ипотеки.

Растущая ставка по ипотеке говорит о том, что рынок недвижимости и кредитный рынок начали восстанавливаться, – объясняет генеральный директор компании «Мани Фанни» Александр Шустов. Еще более убедительно выглядит рост портфеля выданных за 2016 год ипотечных кредитов, который почти на 50% больше, чем такой же показатель за аналогичный период в прошлом году. С другой стороны, эта благоприятная ситуация не опирается ни на что иное, кроме благоприятной внешней экономической конъюнктуры: растущая цена нефти наполняет бюджеты всех уровней и вселяет оптимизм в предпринимателей, полагает он.

Если цена нефти преодолеет 50 долларов и закрепится выше, средняя ставка по ипотеке прибавит еще 0,5 процентных пункта, ожидает Александр Шустов. Укрепляющийся рубль также постепенно восстанавливает платежеспособный спрос, и это начинает сказываться на всех рынках, не только на рынке недвижимости. В то же время нужно обратить внимание, что такой устойчивый спрос есть только на рынке новостроек: на рынке вторичной недвижимости Москвы в июне 83% квартир было продано с дисконтом, и только 9% – по заявленной продавцом стоимости.

Стремление властей снизить величину ставки ипотечных кредитов вполне понятно, основная цель: привлечение в строительную отрасль денег, которой остро не хватает оборотных средств, — объясняет эксперт правового центра «Общественная дума» Павел Ивченков. С 2015 г. наблюдается падение спроса на недвижимость, что вызвано снижением уровня доходов населения. По статистике, число сделок купли-продажи жилой недвижимости за первое полугодие 2015 г. в России сократилось на 15,6%, до 1,58 млн., в Москве — на 32%, до 54,5 тыс., в Московской области — на 8,2%, до 82,6 тыс.

Объем строительных работ с января по июль 2015 г. в целом по стране составил 2,77 трлн руб., что на 7,7% ниже аналогичного показателя 2014 г. В Московской области объем работ за тот же период сократился на 12,2%, до 124,8 млрд. руб. Официальных данных на 2016 г. пока нет, но тенденция сохраняется. Государство, – рассказывает эксперт «Общественной думы», – предприняло ряд мер, способствующих поддержке строительной отрасли, а именно анонсировало снижение ставки ЦБ (способствует снижению инфляции), а также приняло закон о снижении штрафов за просроченную ипотеку до уровня ключевой ставки ЦБ. В совокупности с объективным снижением цен на недвижимость это оказало поддержку строительной отрасли РФ. Объем выдачи ипотечных кредитов вырос, но этот увеличивающийся спрос автоматически вызвал повышение ставки коммерческой ипотеки (банки тоже хотят заработать).

Повлиять на снижение размера ипотеки можно двумя путями, уверен Павел Ивченков, – ужесточение администрирования ЦБ и снижение ставок ведущим игроком (Сбербанком) на рынке. Стоит рассчитывать, что второй путь более эффективный, он заставит коммерческие банки снизить размер процентов по ипотечным кредитам на 0,5-1%.

По данным ЦБ, кредитные организации за первые пять месяцев 2016 года предоставили заемщикам 322,5 тыс. ипотечных жилищных кредитов в рублях, что на 41,3% больше, чем за аналогичный период 2015 года (228,2 тыс.), на 12,8% меньше, чем в 2014 году (369,8 тыс.) и на 19,7% больше, чем в 2013 году (269,5 тыс.). Общая сумма предоставленных в текущем году рублевых кредитов (549,8 млрд рублей) на 178,5 млрд рублей, или на 48,1%, больше аналогичного прошлогоднего показателя, на 12,5% меньше показателя 2014 года и на 28,1% больше, чем в 2013 году.

Объем портфеля рублевых ипотечных кредитов в январе-мае увеличился на 5,2% — до 4 трлн 53,0 млрд рублей. В том числе объем просроченных кредитов вырос на 13,9% — до 45,0 млрд рублей. Доля просроченных кредитов к 1 июня увеличилась до 1,11% с 1,09% на 1 мая и 1,03% на 1 января.

В сегменте ипотечных кредитов в валюте общая задолженность заемщиков за пять месяцев 2016 года уменьшилась в рублевом эквиваленте на 23,7%, до 100 млрд рублей – минимума с начала 2007 года (89,1 млрд рублей на 1 января). Однако надо иметь в виду, что курс доллара США к рублю за эти годы вырос в 2,5 раза. Доля просроченных кредитов в валюте к 1 июня увеличилась до 27,1% с 25,6% на 1 мая и 20,4% на 1 января.