Сегодня интересы дольщика нарушаются не только когда компания-застройщик не сдает вовремя жилой объект, но и в более распространенной ситуации.

Например, когда после осмотра новой квартиры без пяти минут владельцу жилья в новостройке предъявляют счет за лишние квадратные метры, которые намерили приглашенные застройщиком инженеры БТИ. И даже если дольщик самостоятельно, своей рулеткой, произвел замеры площади квартиры, которые не сошлись с данными БТИ, строители, как правило, не идут навстречу будущему владельцу недвижимости. По крайней мере я не знаю еще ни одного случая. Более того, в личной беседе один из руководителей строительного холдинга, работающего в подмосковном Пушкино, признался, что, несмотря на вал обращений о повторной инвентаризации, ему не выгодно создавать прецеденты и идти на поводу у каждого дольщика. А ведь для будущего собственника каждый лишний сантиметр в итоге оборачивается весомыми суммами доплаты.

В итоге покупателю остается внести оплату, которая идет на счет компании-застройщика, подписать акт приема-передачи объекта недвижимости и только потом, если не остынет пыл и не жалко денег, заказать инвентаризацию в БТИ. С застройщиком можно встретиться потом только в суде. Как выяснилось, у нас нет досудебного механизма урегулирования подобных споров. Почему сегодня сложилась ситуация, когда невозможно договориться, что называется, “на берегу” застройщику и дольщику-соинвестору, пыталась разобраться “Российская газета”.

– Это незаконно, – считает депутат Госдумы, инициатор законопроекта о дольщиках Александр Хинштейн. – Договор долевого участия (ДДУ) заключается между застройщиком и гражданином на условиях фиксированной цены. В документе фиксируется метраж новостройки. В случаях, если застройщик требует у дольщика доплатить за набежавшие метры, это является нарушением прав гражданина. В этом случае человеку следует обратиться в прокуратуру, в Роспотребнадзор и в Госстройнадзор.

По словам депутата, у дольщика есть еще один рычаг – он может не подписывать условия, выдвинутые строительной компанией, и пойти в суд, потребовав заплатить ему неустойку за то, что застройщик самовольно изменил требования федерального законодательства.

И даже, если в своем ДДУ вы обнаружите пункт о том, что указанная в договоре сумма является не окончательной, это еще ничего не значит. Как сообщил Хинштейн, сегодня не существует типового договора с дольщиками. “Мы только недавно договорились с коллегами из минстроя, что такой документ необходимо разработать во избежание возможных разночтений и недопущении ущемления интересов дольщиков, – отметил “РГ” депутат. – Сейчас форма договора застройщика с дольщиком является произвольной, и компании, пользуясь этим, порой вносят в документ любые добавления. Хотя в 214-ФЗ четко указано, что сумма заключаемого договора является фиксированной”.

Считается, что в среднем россиянин занимается вопросами недвижимости лишь раз в жизни. При покупке жилья в новостройке покупатели осознают, что ввязываются в капиталозатратное предприятие, но хочется, чтобы этот процесс был максимально понятным и прозрачным. Если возникла разница между заявленной и фактической площадью, есть ли перспективы благополучного выхода из этой ситуации для будущего собственника?

Обратившись за разъяснениями в БТИ, там только руками разводят. По словам гендиректора Московского областного БТИ Владимира Денисова, с 2013 года в российском законодательстве отсутствует нормативная база для осуществления государственного технического учета. Это означает, что теперь здания, строения, сооружения и помещения подлежат кадастровому учету, для осуществления которого требуется не технический паспорт БТИ, а технический план. “Разница между этими документами существенная: техплан может быть составлен по проектной документации застройщика без фактических обмеров, – пояснил “РГ” Владимир Денисов, – техпаспорт БТИ же изготавливается по результатам обследования и содержит на порядок больше характеристик объекта недвижимости”.

В БТИ уверены, что отсутствие государственного технического учета жилищного фонда может иметь куда большие последствия для собственников, чем предполагалось раннее. Ведь подобные завышения площади – это не только единовременные доплаты застройщику сейчас, но и завышенные коммунальные платежи и налоговая нагрузка в будущем.

– Действительно, между застройщиком и участниками долевого строительства иногда возникают споры о внесенных в технический паспорт данных о площади помещений: если будущий собственник убежден, что квартиру необоснованно “увеличили” при инвентаризации, возникает вопрос – почему кто-то из-за чужой ошибки должен переплачивать порой сотни тысяч рублей за сантиметры, которые существуют только на бумаге? – недоумевает Денисов. – Прийти к консенсусу в подобных ситуациях возможно и в досудебном порядке, однако при соблюдении определенных условий. Если акт приема-передачи квартиры покупателем еще не подписан, инициатива проведения технической инвентаризации может исходить исключительно от строительной компании – как лица, которое располагает необходимыми документами на объект капитального строительства. На практике строители не всегда “залезают в бутылку”, отвечая категорическим отказом.

Причем юристы в один голос заявляют, что застройщиков нельзя обвинять в злом умысле и тем более мошенничестве. “Неправильно утверждать, что застройщик всегда “ошибается в свою пользу”, – рассказала “РГ” руководитель юридического департамента “Национальной юридической службы” Юлия Галуева. – В моей практике нередко встречались случаи, когда фактическая площадь построенного объекта получалась меньше планируемой, и тогда именно застройщик обязан вернуть дольщику разницу в цене. Изменение общей площади объекта, возникшее в процессе строительства, бывает связано с рядом причин, например, с использованием разных материалов или технологий строительства”.

Судебная практика по этому вопросу сегодня не на стороне дольщиков. “Если ты подписал договор, в котором предусмотрена возможность изменения конечного метража квартиры и обязанность дольщика оплатить разницу, то пенять ты должен сам на себя, – говорит глава Союза третейских судов РФ Алексей Кравцов. – Свобода договора в таких спорах становится во главу угла при разрешении их судами. Если же в договоре нет таких положений, то дольщик может расторгнуть его и вернуть предоплату с компенсацией убытков. В случае судебного изменения результатов замеров дольщик может возвратить доплату от застройщика, а тот в свою очередь может требовать компенсации понесенных убытков от БТИ”.

Видимо поэтому так редко в судебной практике встречаются иски дольщиков о возврате денежных средств в связи с фактическим уменьшением общей площади принимаемого от застройщика помещения. “Напротив, куда большее количество дел, когда застройщик через суд требует взыскать доплату в связи с передачей дольщику помещений, фактическая площадь которых больше площади, указанной в первоначальном ДДУ, – считает управляющий партнер юридической компании LexProf Татьяна Гончарова. При оспаривании дольщиком замеров БТИ, суд по требованию дольщика назначает производство повторных обмеров, которые также выполняются работниками БТИ. “Никакие сведения о замерах помещения, выполненные с помощью подручных средств, судом не принимаются в качестве доказательства, – добавляет Татьяна Гончарова. – В то же время, если собственник помещения считает, что работниками БТИ действительно совершена грубая ошибка, он вправе отстаивать свои интересы и отказывать застройщику в оплате.

Однако юристы предупреждают ярых борцов за справедливость, чтобы они трезво взвешивали риски такого отказа: если застройщик в судебном порядке докажет, что первоначальные обмеры произведены правильно, дольщик заплатит не только доплату за дополнительную площадь, но и проценты за пользование чужими денежными средствами.

По данным Росстата, за восемь месяцев 2015 года было построено 590 тысяч новых квартир общей площадью 45 миллионов метров жилья