Уважаемый Сергей Иванович!

По данным Министерства регионального развития РФ несбалансированность решений на региональном уровне и местах приводит к значительным убыткам профессиональных субъектов отрасли ЖКХ РФ. Так, система жилищно-коммунального хозяйства ежемесячно недополучает в среднем по России более 6 млрд. рублей. Проблема особенно актуальна, поскольку тарифы и плата за жилищно-коммунальные услуги, с одной стороны, контролируются государством, а с другой – должны быть адекватны экономически обоснованным расходам организаций жилищно-коммунального комплекса. В противном случае убытки не только приведут к торможению инвестиций управляющих организаций в обслуживаемый жилищный фонд, но и к прямому банкротству предприятий ЖКХ.

Риски банкротства управляющих организаций ЖКХ обусловлены целым рядом причин и при отсутствии кардинальных решений, направленных на их устранение, дальнейшее развитие  и реформирование  ЖКХ  будет весьма проблематично.

Одна из главных и самых распространенных проблем в секторе управления коммунальным хозяйством на сегодняшний день – это ежегодно растущая дебиторская задолженность перед ресурсоснабжающими организациями.

Следует разобраться, как появляется эта задолженность, если собираемость платежей с населения  в последние годы  достигла  96 процентов, а денежные средства перечисляются непосредственно поставщикам ресурсов, минуя счета управляющих организаций?

В Ульяновской области проявились  следующие факторы, влияющие на постоянное увеличение долгов за поставленные ресурсы:                                  

–        заниженный норматив потребления холодного водоснабжения;

–        заниженный и усредненный для всех категорий жилых домов норматив теплоснабжения;

–         взимание с управляющих организаций агентского вознаграждения за сбор денежных средств для ресурсоснабжающих предприятий;

–        отсутствие реальных эффективных механизмов взыскания со злостных неплательщиков задолженности  за полученные жилищно-коммунальные услуги и  бездействие органов местного самоуправления в отношении неплательщиков, пользующихся жилыми помещениями на основании договоров социального найма.

С приходом на рынок жилищно-коммунальных услуг частных управляющих компаний, которые,  в первые же дни своей работы инвестировали финансовые средства в обеспечение многоквартирных домов приборами коммерческого учета коммунальных ресурсов в целях определения объемов фактически затраченных, а не рассчитанных по  формулам объемов потребления, стал очевиден механизм образования и роста задолженности.

1. 1.      Норматив потребления холодного водоснабжения.

ЭНВН (Эксплуатационные нормы водопотребления на нужды населения) устанавливаются с учетом фактической величины водопотребления. Однако, несмотря на реальное  потребление  ХВС одним человеком (в домах с ванной и горячей водой в отсутствие индивидуальных приборов учета) в размере более 7 куб.м., в городе Ульяновске  с 1 января 2010 года норматив ХВС был уменьшен с 5,5 кубических метров  до 5,35 кубических метров. В то время как в соседствующих регионах норматив потребления значительно выше. К примеру, в Самаре для аналогичной категории жилых домов действует норматив 7,9 кубических метров.

Убытки от заниженного норматива несут все управляющие организации вне зависимости от форм собственности и наличия общедомовых приборов учета. В случае наличия общедомового прибора учета (ОПУ) весь перерасход по дому из-за  бесконтрольного потребления  квартир где нет ИПУ (индивидуальный прибор учета), а в них, как правило, неисправна сантехника и проживает людей больше, чем зарегистрировано, выставляется жителям имеющим счетчики в виде корректировки (доначислений). Так, неисправность одного сливного бачка в однокомнатной квартире дает  в месяц выставление дополнительных доначислений по ХВС в размере 300 тонн  и доначислений по водоотведению 300 тонн всем жителям дома со счетчиками в равных долях. Со стороны жителей идет протестный отказ от оплаты, что, по сути, справедливо. В случае отсутствия ОПУ управляющая организация вынуждена оплачивать сальдо по сумме показаний всех ИПУ и норматива, т.к. поставщик воды всему дому выставляет к оплате сумму, рассчитанную по нормативу исходя из количества зарегистрированных граждан.

Какой выход? Демонтаж всех ИПУ и общедомового прибора учета (где он есть) или установка общедомового ПУ одновременно со 100% установкой ИПУ во всех квартирах. Первый вариант рассматривать бессмысленно в связи с действующим Федеральным законом «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 261-ФЗ, второй вариант возможен лишь в жилых домах, недавно введенных в эксплуатацию, или при выполнении полного капитального ремонта инженерных сетей всего дома. В целом по городу Ульяновску убытки управляющих организаций только по несоответствию норматива потребления ХВС составляют до 40 млн. рублей в год.

Пересмотр нормативов потребления холодного водоснабжения, а следовательно и нормативов водоотведения, применяемых в городе Ульяновске с 1 января 2010 года, позволит не только минимизировать убытки управляющих организации, но и освободит большинство жителей, жилые помещения которых оборудованы индивидуальными приборами учета, от оплаты обременительных и объективно несправедливых доначислений, так называемой корректировки платы. Кроме того, установление норматива, соответствующего действительным объемам потребления холодной воды, послужит хорошим стимулом для установки индивидуальных приборов учета ХВС в квартирах, где данные приборы до сих пор не установлены, и тем самым будет способствовать реализации положений пункта 5 статьи 13 Федерального закона об энергосбережении (ФЗ от 23.11.2009г. № 261-ФЗ), в соответствии с которым индивидуальные приборы учета должны быть установлены во всех жилых помещениях многоквартирных домов в срок до 1 января 2012 года.

В качестве примера можно привести утверждение в 2009 году норматива потребления электроэнергии. Сегодня в случае отсутствия в квартире счетчика электроснабжения жители однокомнатной квартиры оплачивают услугу по нормативу из расчета 336 кВт/час за одного человека в месяц. При этом фактическое потребление одним человеком электроэнергии в аналогичной квартире со счетчиком составляет не более 150 кВт/час. В итоге с принятием нового норматива электроснабжения 99 процентов граждан установили в квартирах индивидуальные приборы учета потребления электроэнергии, экономия очевидна.

1. 2.      Норматив потребления теплоснабжения.

Если в 2006 году можно было применить к расчету платы за отопление помещений норматив 0,19 Гкал с 1 квадратного метра, то сегодня фактическое потребление составляет 0,21-0,23 Гкал, а на домах со сроком эксплуатации более 30 лет даже 0,27 Гкал. Это подтверждается показаниями общедомовых приборов учета за последние три года их эксплуатации  и примерами из соседних регионов: г. Самара – 0.216 Гкал и г. Уфа – 0.24 Гкал. Климатические условия за это время изменились, но норматив в г. Ульяновске не пересматривался. На жилом фонде с ОПУ это приводит к серьезным доначислениям, выставляемым жителям, и вызывает с их стороны протестный отказ от оплаты корректировок, что в конечном итоге ведет к многомиллионным убыткам управляющих организаций. Выше названный федеральный закон об энергосбережении требует 100% установки общедомовых приборов учета к 2012 году, и, следовательно, выставление к оплате  доначислений по всему городу будет неизбежным.

1. 3.      Агентское вознаграждение.

Сложилась парадоксальная ситуация: деньги, собранные с населения за коммунальные услуги поступают непосредственно поставщикам ресурсов, а оплату за услуги по начислению, сбору и расщеплению данных средств оплачивают управляющие организации из денежных средств, собираемых с жителей в счет оплаты содержания общего имущества. По городу объемы таких платежей составляют  более  50 млн. рублей ежегодно. Сегодня потребитель получает свет, тепло и воду без наценок со стороны управляющей организации по цене поставщика. Напрашивается закономерный вопрос: почему управляющая организация должна оплачивать за поставщиков данные затраты, а не вкладывать данные денежные средства в модернизацию оборудования или регламент инженерных сетей жилого фонда, о чем так часто говорят теплоэнергетики?

4. Задолженность населения.

Львиная доля злостных неплательщиков по городу Ульяновску, срок задолженности которых по квартплате составляет более 1 года – это наниматели муниципальных жилых помещений. На сегодняшний день в структуре общей задолженности эти долги составляют более 75%, в  то время как площадь муниципальных жилых помещений составляет 20-30 % от общей площади жилого фонда. Управляющие организации содержат штат юристов, ведут разъяснительную работу с населением, вынуждены оплачивать услуги коллекторских агентств, несут расходы по оплате госпошлин при обращении в суд, отключают электроэнергию и горячую воду, но должного эффекта, приводящего к 100-процентной оплате жителями потребляемых услуг и погашения задолженности не представляется возможным. При обращении в суд по взысканию задолженности в 30 случаях из 100 управляющие организации получают постановления об окончании исполнительного производства и  возвращении исполнительного листа по причине отсутствия постоянного дохода или имущества должника.

В отношении данной категории граждан остается последняя мера воздействия – выселение нанимателей и членов их семей.  Однако, возникают существенные проблемы по практическому применению норм статьи 90 ЖК РФ. Для реализации данной нормы на практике и вынесения положительного решения суда необходимо совокупное наличие определенных юридических фактов, а именно: 1) дееспособность нанимателя и членов его семьи, 2) способность нанимателя и членов его семьи к труду, 3) постоянный доход (заработок) нанимателя и членов его семьи, отсутствие оснований для признания семьи нанимателя малоимущей; либо отсутствие постоянного места работы нанимателя и членов его семьи без уважительных на то причин, 4) отсутствие в семье нанимателя инвалидов, лиц с тяжелыми хроническими заболеваниями, 5) систематическое невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги более 6 месяцев подряд, 6) вынесенные в отношении нанимателя и членов его семьи решения суда о взыскании сумм задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в принудительном порядке, 7) невозможность исполнения решения суда о взыскании задолженности по причине отсутствия имущества должника, на которое может быть наложено взыскание, 8) наличие иного изолированного и пригодного для постоянного проживания жилого помещения, в которое будет выселен наниматель и члены его семьи.

Фактически из 100 злостных должников лишь 1 попадает под критерии, установленные данной статьей и в отношении него возможно осуществление такой меры, как выселение. В 2010г. состоялся первый и единственный факт выселения злостного должника в Ульяновской области. Сам процесс выселения, включая подготовку, затянулся на год с лишним, и управляющей организации самостоятельно пришлось делать все, начиная с получения разрешений на выделение жилья для переселения, его ремонта, оформления техпаспорта, сбора документов для подготовки иска, кончая выделением транспорта для переезда и т.д. Роль собственника-муниципалитета  свелась к формальному присутствию на судебном заседании. Необходимо признать, что, несмотря на то, что ЖК РФ однозначно трактует ответственность собственника за невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а в рассматриваемом случае это муниципалитет, на практике управляющая организация один на один остается с решением проблемы неплатежей нанимателей муниципального фонда. Тем не менее, бюджет города регулярно получает денежные средства не менее 1 млн. руб. ежемесячно – плату за найм по договорам социального найма, предусмотренную статьей 154 ЖК РФ.

Вышесказанное позволяет сделать вывод о том, что одним из самых действенных способов решения это проблемы может стать погашение задолженности злостных неплательщиков-нанимателей муниципального фонда за счет средств муниципалитета. Для этого органам местного самоуправления необходимо формировать такой бюджет, который будет предусматривать выделение целевых средств управляющим организациям, что в свою очередь позволит последним не наращивать долги перед поставщиками коммунальных ресурсов.

Что необходимо предпринять для решения вышеназванных проблем?  Первое — несмотря на непопулярность мер, установить реальные нормативы потребления на холодную воду и отопление с разбивкой по категориям домов в зависимости от года постройки и проекта, второе –  снять с управляющих организаций бремя уплаты процентов за сбор денежных средств по коммунальным  ресурсам в случаях, где деньги напрямую идут поставщикам, третье — органам местного самоуправления не устраняться от проблемы неплатежей по муниципальному фонду, а компенсировать убытки управляющих организаций в случаях невозможности взысканий долгов в судебном порядке и отсутствия оснований для выселения, четвертое — обязать собственника муниципальных жилых помещений (уполномоченный орган местного самоуправления) в кратчайшие сроки установить в муниципальных жилых помещениях и предоставляемых в аренду нежилых помещениях индивидуальные приборы учета потребления холодного и горячего водоснабжения.

Данные меры позволят оздоровить всю систему ЖКХ: ликвидировать долги перед ресурсоснабжающими организациями, освободить добросовестных потребителей от оплаты доначислений, ускорят установку приборов учета, обеспечат вложение дополнительных инвестиций управляющих организаций в обслуживаемый фонд, а следовательно, позволят управляющим организациям работать безубыточно  и качественно с целью создания безопасной и комфортной среды проживания граждан РФ.

Просим Вас рассмотреть наши предложения и принять соответствующие меры в целях создания благоприятных условий для дальнейшего развития системы жилищно-коммунального хозяйства нашего региона.

Директор НП СРО «Симбирский дом»                                                                              Г. А. Николаев