Минстроем России предлагается установить единые требования к установлению размера платы за жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда

В частности, в качестве одного из принципов установления размера платы за наем жилого помещения предусматривается дифференциация размеров платы в зависимости от потребительских свойств и характеристик жилых помещений, определяющих качество и благоустройство жилого помещения, месторасположение дома, в котором расположено такое жилое помещение.

Дифференциация размера платы осуществляется по двум критериям – потребительские свойства жилого помещения и его месторасположение. Потребительские свойства месторасположения жилого помещения дифференцируются по экологической ситуации, близости к центру города и транспортной доступности. Потребительские свойства жилого помещения дифференцируются в зависимости от материала стен, степени износа жилого дома и степени его благоустройства (наличие лифта, мусоропровода и др.).

Определяются формулы размера платы за наем жилого помещения и базового размера платы.

Устанавливается, что размер платы за наем жилого помещения может изменяться наймодателем жилого помещения не чаще чем один раз в 3 года.

ПРОЕКТ

Об утверждении методических указаний по установлению размера платы за пользование жилым помещением (плата за наем) для нанимателей жилых помещении по договорам социального найма и договорам 

найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда

 

В соответствии частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2012, № 27, ст. 3587; 2014, № 30 (Часть I), ст. 4218; 2015, № 27, ст. 3967)

п р и к а з ы в а ю:

1. Утвердить прилагаемые методические указания по установлению размера платы за пользование жилым помещением (плата за наем) для нанимателей жилых помещении по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
2. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации О.И. Бетина.

Министр                                                                                                       М.А. Мень

 

УТВЕРЖДЕНЫ

приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации

от «___» _________ 2016 г.

 МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

по установлению размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда

Общие положения

 

• Настоящие Методические указания разработаны в соответствии с частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) и определяют единые требования к установлению размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда
• Методические указания предназначены для использования собственниками жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченные государственные органы или уполномоченные органы местного самоуправления) и определяют единые требования для установления размеров платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее – плата за наем жилого помещения).
• Установление размера платы за наем жилого помещения основывается на принципах:
  • определения базового размера платы за наем жилого помещения;
  • дифференциации размеров платы за наем жилого помещения в зависимости от потребительских свойств и характеристик жилых помещений, определяющих качество и благоустройство жилого помещения, месторасположение дома, в котором расположено такое жилое помещение;
  • соблюдения сбалансированности расчетов при определении размера платы за наем жилого помещения, исключающей возникновение у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
• При установлении размера платы за наем жилого помещения необходимо учитывать положения части 9 статьи 156 Жилищного кодекса, согласно которым граждане, признанные в установленном Жилищным кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за наем жилого помещения.
• Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации и жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 Жилищного кодекса, могут быть установлены иные (по сравнению с предусмотренными частями 4 и 5 статьи 156 Жилищного кодекса) условия определения размера платы за наем жилого помещения.
• Размер платы за наем жилого помещения может изменяться наймодателем жилого помещения не чаще чем один раз в 3 года.
• Размер платы за наем жилого помещения, не относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду социального использования, помимо положений пункта 1.3 настоящих Методических указаний, может устанавливаться по соглашению сторон договора найма жилого помещения.
• Размер платы за наем жилого помещения определяется из расчета на 1 кв. м. занимаемой общей площади жилого помещения, которая определяется как сумма площадей всех частей жилого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

 

2. Размер платы за наем жилого помещения

 

• Размер платы за наем жилого помещения в -ом жилом помещении определяется по формуле 1:

Формула 1

, где

– размер платы за наем жилого помещения в -ом жилом помещении;

– базовый размер платы за наем жилого помещения;

– коэффициент, характеризующий потребительские качества -ого жилого помещения.

 

3. Базовый размер платы за наем жилого помещения

 

• Базовый размер платы за наем жилого помещения определяется как сумма значений ежемесячных необходимых отчислений на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, в которых находятся жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, предоставляемые по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений, и величины ежемесячных необходимых отчислений на полное восстановление таких жилых помещении по формуле 2:

Формула 2

, где

 – базовый размер платы за наем жилого помещения;

– величина ежемесячных необходимых отчислений на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, в которых находятся жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, предоставляемые по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений;

– величина ежемесячных необходимых отчислений на полное восстановление жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, предоставляемых по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений.

3.1.1. Величина ежемесячных необходимых отчислений на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, в которых находятся жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, предоставляемые по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений (значение параметра ) определяется как отношение произведения предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и площади жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, предоставленного по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений, и деленная на срок региональной программы капитального ремонта, исчисленный в календарных месяцах по формуле 3:

Формула 3

, где

– предельная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, определенная нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

– площадь жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, предоставленного по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений;

T – срок реализации региональной программы капитального ремонта, годы;

12 – число календарных месяцев в году.

3.1.2. Величина ежемесячных необходимых отчислений на полное восстановление жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, предоставляемых по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений (значение параметра) определяется как отношение кадастровой стоимости жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, предоставленного по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений и срока полезного использования жилых домов, в которых находятся такие жилые помещения, исчисленного в календарных месяцах по формуле 4:

Формула 4

, где

– кадастровая стоимость жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, предоставленного по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений;

– срок полезного использования жилых домов, в которых находятся жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, предоставленные по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений, годы;

12 – число календарных месяцев в году.

• Срок полезного использования жилых домов, в которых находятся жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, предоставленные по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений, устанавливается в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 г. № 1 «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» в зависимости от их типа.

 

4. Коэффициент, характеризующий потребительские
   качества жилого помещения

 

• Размер платы за наем жилого помещения устанавливается
  с использованием коэффициента, характеризующего потребительские качества жилого помещения.
• Коэффициент, характеризующий потребительские качества жилого помещения является количественным выражением качественных потребительских характеристик жилого помещения, основанные на экспертной оценке.
• Дифференциация размера платы за наем жилого помещения осуществляется по двум потребительским свойствам:
• потребительские свойства месторасположения жилого помещения;
• потребительские свойства жилого помещения.
• Потребительские свойства месторасположения жилого помещения дифференцируются по следующим параметрам:

1) экологическая ситуация:

• зона с благоприятной экологической ситуацией;
• зона, приближенная к транспортным потокам, или промышленная зона;

2) близость жилого дома, в котором расположено жилое помещение
к центру города:

• центральная часть города;
• срединная часть города;
• отдаленная часть города;

3) транспортная доступность:

• высокая (расположение вблизи остановок нескольких видов общественного транспорта);
• средняя (расположение вблизи остановки одного вида общественного транспорта);
• низкая (отсутствие поблизости остановок общественного транспорта);
• Потребительские свойства жилого помещения дифференцируются по следующим параметра:

1) материал стен жилого дома, в котором расположено жилое помещение:

• кирпичный;
• блочный, крупнопанельный;
• смешанный или деревянный;

2) степень износа жилого дома, в котором расположено жилое помещение:

• относительно новый (до 30%);
• средняя степень износа (30 – 60%);
• аварийный или ветхий дом (более 60%);

3) планировка жилого помещения:

• улучшенная;
• стандартная;
• нестандартная (неудобная);

4) благоустройство жилого дома, в котором расположено жилое помещение:

• наличие лифта;
• наличие мусоропровода;
• наличие горячего водоснабжения;
• наличие холодного водоснабжения;
• наличие канализации;
• наличие отопления.
• Интегральное значение для жилого помещения рассчитывается как средневзвешенное значение показателей по отдельным параметрам по формуле 5:

Формула 5

, где

-коэффициент, характеризующий потребительские качества жилого помещения;

– экологическая ситуация;

– близость к центру;

– транспортная доступность;

– материал стен дома;

– степень износа дома;

– планировка жилого помещения;

– благоустройство жилого помещения. Значения показателей  –  оцениваются в интервале [1;2].

• Число параметров экспертной оценки потребительских свойств жилья, значения коэффициентов по каждому из этих параметров определяются положениями о расчете размера платы за наем жилого помещения, утверждаемыми собственниками жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченные государственные органы или уполномоченные органы местного самоуправления)

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

 к проекту приказа «Об утверждении методических указаний по установлению размера платы за пользование жилым помещением (плата за наем) для нанимателей жилых помещении по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда»

 В соответствии частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также во исполнение пункта 3 (раздел II) плана разработки нормативных правовых актов, необходимых для реализации Федерального закона от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», утвержденного Заместителем Председателя Правительства Российской Федерации Д.Н. Козаком от 30 сентября 2015 г. № 6488п-П9 Минстроем России разработан проект приказа «Об утверждении методических указаний по установлению размера платы за пользование жилым помещением (плата за наем) для нанимателей жилых помещении по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда» (далее – проект приказа).

Проектом приказа утверждаются методические указания, предназначенные для использования собственниками жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченные государственные органы или уполномоченные органы местного самоуправления), а также определяющие единые требования к установлению размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.