Либеральная платформа «Единой России» организовала обсуждение проблемы неплатежей в ЖКХ. Самым очевидным выходом видится переход на прямые договоры. Однако механизм прямых договоров должен учитывать множество сложных нюансов во взаимоотношениях жителей, управляющих компаний и ресурсных организаций.

Переход на прямые договоры между поставщиками ресурсов и населением поддержало большинство участников круглого стола «Политика в сфере платежей в ЖКХ: как снизить нагрузку на население и повысить эффективность отрасли».

Круглый стол был проведен на минувшей неделе Либеральной платформой партии «Единая Россия». Вопрос финансовых взаимоотношений в жилищно-коммунальном хозяйстве вызвал большой резонанс среди общественников, представителей законодательной и исполнительной власти всех уровней и бизнеса — ресурсоснабжающих, управляющих и сервисных компаний. Несмотря на то что жилищно-коммунальное хозяйство пользуется пристальным вниманием властей, до сих пор не было предложено исчерпывающего ответа на вопрос, как должны выглядеть условия поставки коммунальных услуг и их оплаты.

«В отрасли ЖКХ сформировалась сложная система собственности, когда до 80 процентов недвижимости принадлежит различным частным лицам. Это уникальная модель. И поэтому выстраивать взаимоотношения между собственниками и другими участниками процесса крайне сложно, — так обозначил главную проблематику отрасли координатор Либеральной платформы партии “Единая Россия” Владимир Плигин. — Та или иная сторона в сфере формирования политики ЖКХ обозначается как агрессивная или как безответственная. Но правильное решение может быть найдено только в процессе переговоров».

Запустить переговорный процесс между ресурсоснабжающими организациями, управляющими компаниями и населением и был призван круглый стол. В центре внимания оказались опасения бизнеса вкладываться в инфраструктуру ЖКХ в условиях нестабильности платежей и огромных рисков потери денег. По оценкам экспертов, в мае этого года задолженность потребителей за жилищно-коммунальные услуги впервые превысила 1 трлн рублей. Эти долги, как правило, ложатся на плечи добросовестных плательщиков: ведь ТСЖ и управляющие организации вынуждены компенсировать неоплату за счет платежей добросовестных граждан за жилищные услуги, а ресурсоснабжающие организации для покрытия своего дефицита берут кредиты, включая расходы по их обслуживанию в тарифы на свои услуги.

Кто кому платит и кто кому должен

Большинство ресурсов (вода, тепло, электроэнергия) поставляется до границы с домом. Здесь формально они передаются от поставщиков (ресурсоснабжающей организации, РСО) посредникам — управляющим компаниям (УК) и ТСЖ. Те в свою очередь доставляют коммунальные ресурсы непосредственно в квартиры и собирают с потребителей деньги. Казалось бы, такая схема упрощает жизнь ресурсников — им не нужно юридически общаться с каждым жильцом; УК получает стимул снижать потери ресурсов во внутридомовых сетях, а жильцам удобно, что УК выступает защитником их интересов перед РСО и выполняет функцию «единого окна». Жильцы оплачивают счета, выставленные УК. Та, собрав деньги, 20–40% оставляет себе, остальное передает в адрес поставщиков ресурсов. Прекрасная в теории модель разбивается о жесткую действительность: она функционирует лишь в том случае, когда все 100% потребителей вовремя оплачивают все коммунальные услуги. Но такого не бывает.

По словам Дмитрия Аржанова, генерального директора «ТНС энерго», компании, занимающейся продажей электричества в 11 регионах страны, где проживает 20 млн человек, при работе по прямым договорам с населением собираемость составляет 98,7%. Если же электроэнергию продают через посредника — УК или ТСЖ, — собираемость падает до 90%. 70% потребителей услуг «ТНС энерго» находятся на прямых договорах, а 30% покупают электроэнергию через посредника — УК. «ТНС энерго» продажи через управляющую компанию приносят до 1 млрд рублей невозвратных долгов ежегодно. Неплатежи больно бьют по всему сектору энергетики и ЖКХ. Кроме того, такая система стимулирует серьезные перекосы в тарифообразовании. Дело в том, что недобор платежей закладывается в тариф на следующий период. В итоге за тех, кто не платит за услуги ЖКХ, счета оплачивают те, кто исправно вносит деньги. И пенсионеры (кстати, одна из самых исправных групп плательщиков) оплачивают коммунальные услуги за недисциплинированных соседей.

Заместитель руководителя экспертной секции «Повышение платежной дисциплины в сфере ТЭК и ЖКХ» консультативного совета при председателе комитета Государственной думы по энергетике Алексей Ситдиков предложил простой вариант — разрешить перейти всем видам РСО (водоканалам, энергетикам, тепловикам) на прямые договорные отношения. Управляющая организация и ТСЖ должны заключать договор с РСО от имени и за счет конечных потребителей. И только там, где оплата производится в полном объеме и жители согласны с тем, что управляющая организация компенсирует «недостачу» из платы за содержание жилья, оставить по согласованию всех сторон существующий вариант, когда УК выступают перепродавцами ресурсов. Новая схема позволит ресурсникам напрямую работать с должниками. При этом решается ряд проблем, и, главное, при такой схеме обязательства конечных потребителей по оплате коммунальных ресурсов не обрываются при смене управляющих организаций. (Прямые договоры закроют эту лазейку, так как деньги станут маркированными.) Также меняется положение добросовестных УК и ТСЖ — вместо статуса вынужденных посредников они приобретут статус полноправных профессиональных представителей граждан в отношениях с РСО и перестанут наконец балансировать между интересами собственников помещений и угрозой со стороны поставщиков ресурсов быть обанкроченными за долги.

Идею поддержал председатель комитета Государственной думы по энергетике Павел Завальный. Надо признать, что практически в каждом доме есть те, кто не платит за коммунальные услуги. Даже если государство пойдет им навстречу и выделит субсидии на оплату долгов по ЖКХ, велика вероятность, предупредил депутат, что эти субсидии просто будут пропиваться, а проблема неплатежей сохранится. В итоге все эти долги лягут на управляющие компании, которым приходится снижать качество услуг». Кроме того, Завальный подтвердил, что сегодня не столько потребители не желают платить, сколько недобросовестные УК используют откровенно мошеннические схемы. В этой связи депутат напомнил, что на рассмотрении в Госдуме находится проект закона о борьбе с неплатежами, направленный против подобных схем. «Рекомендации, данные в ходе сегодняшнего круглого стола, будут учитываться при доработке документа», — подчеркнул Павел Завальный.

Поддержал такую позицию и президент компании «Российские коммунальные системы» Павел Курзаев. При переходе на прямые договоры схема взаимодействия становится простой и понятной: РСО выставляет напрямую счет потребителю и собирает деньги. Мотивация поставщиков ресурсов повышать собираемость экономически обоснованна. «По нашим прогнозам, если исчезнет лишнее промежуточное звено, собираемость платежей вырастет до 98 процентов», — оптимистичен Курзаев.

Корпорация «Многоквартирный дом»

Казалось бы, все просто — переходим на прямые договоры и следим за УК. Однако сфера ЖКХ недаром является одной из самых сложных для регулирования и настройки.

Предложения такого рода уходят корнями в законодательные основы сферы ЖКХ, сформировавшиеся в 1990-е годы. «ЖКХ — это лоскутное одеяло из неначавшихся и незакончившихся либеральных реформ», — заметил вице-президент РСПП Виктор Плескачевский. Главная нормативная проблема ЖКХ — это не имеющий внятного юридического статуса и единого хозяина многоквартирный дом. Ничего подобного нигде больше нет, 99% существующей в мире недвижимости имеет одного собственника — частное лицо или муниципалитет. У нас же у дома может быть до тысячи собственников. При переходе на прямые договоры граждан могут «отдать на откуп» монополистам. Поэтому самая правильная конструкция, по мнению Плескачевского, создание некой «корпорации “Дом”», которая будет представлять интересы собственников жилья в отрасли.

По мнению первого зампреда комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елены Николаевой, прямые договоры имеют право на существование, однако очень важно, чтобы такой договор был юридически выверен. Обязательно должен быть четко решен вопрос, где именно происходит передача ресурса от РСО потребителю: у «стены дома» или «в кране»? Второй важный вопрос: кто будет следить за качеством предоставляемых услуг ЖКХ и как будет происходить расчет за этот ресурс? Депутат считает, что при введении прямых договорных отношений нельзя оставлять каждого потребителя один на один с ресурсоснабжающей организацией. Николаева предлагает также решить законодательно проблемы информационных центров — организаций, производящих расчет за ЖКХ, и повсюду поставить приборы учета.

Ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев считает, что схема прямых договоров лукава, так как предполагает, что передача ресурса происходит «у стенки дома», тогда как потребитель получает ресурс «из крана» или «от батареи». В итоге, по мнению Гордеева, управляющая компания становится ответственной за качество коммунального ресурса в квартире, не являясь на самом деле его поставщиком. Вместо этого для борьбы с неплатежами Гордеев предлагает ввести субсидиарную ответственность, когда все жильцы дома будут отвечать за неплатежи соседей. Такая мера, по его словам, должна повысить ответственность собственников квартир. «Мы предлагаем дать право собственникам помещений предупреждать должника, что они не хотят платить за него и что, если он не оплачивает свои расходы, он может лишиться квартиры», — объяснил Гордеев.

Дмитрию Гордееву возразила председатель правления НП ГП и ЭСК Наталья Невмержицкая: «Сегодня необходимо четко разграничить ответственность сторон по поставке коммунальных ресурсов: управляющие компании должны отвечать перед собственниками за проблемы с качеством коммунальных ресурсов на границе квартиры, возникшие в результате ненадлежащего содержания общего имущества, а ресурсоснабжающие организации — в случае нарушения поставки и качества коммунальных ресурсов на вводе в дом». При этом управляющая организация в режиме «единого окна» обязана разбираться в причинах ненадлежащего качества не как перепродавец ресурсов, а в силу договора управления, поскольку соответствующие затраты управляющей компании заложены именно в плату за жилищную услугу, а не в стоимость коммунальных услуг. Также по договору управления УК должна выступать представителем потребителей и профессионально защищать их интересы перед РСО.

Позицию Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России представила заместитель директора департамента — начальник отдела жилищного хозяйства Минстроя Олеся Лещенко. Министерство, по ее словам, считает необходимым повысить платежную дисциплину и ответственность за неплатежи — «иначе результата мы не добьемся». «Минстрой поддерживает идею прямых договоров и прорабатывает ее, — отметила Лещенко. — Нам сейчас как раз нужно доработать законопроект, урегулировать все спорные вопросы, для того чтобы внести законопроект в осеннюю сессию Госдумы».

УК ставят точки

Так, может, с введением прямых договоров УК вскоре и вовсе отойдут в прошлое? Нет, на самом деле УК смогут наконец заняться своими прямыми обязанностями — содержанием домов. По словам представителя «Национального жилищного конгресса» — ассоциации управляющих компаний Татьяны Вепрецкой, главное, чего сейчас не хватает отрасли ЖКХ, это сбалансированных отношений между жильцами, УК и РСО. «На практике мы пытаемся реализовать прямые договоры, — рассказывает Вепрецкая. — Пока юридически это происходит по договорам цессии, когда УК уступают долг жильцов за ресурсы РСО, но на самом деле это и есть прямые договоры: УК является представителем собственников и добивается, чтобы в доме был полный баланс всех ресурсов. В таких отношениях УК выгодно применять энергоэффективные технологии — деньги остаются в доме, а не утекают от управляющей компании в адрес РСО за долги неплательщиков».

По ее словам, еще одна важная проблема отрасли — то, что не определены интересы сторон. Сейчас УК отвечает своей лицензией за ресурс, поставляемый от РСО в дом. Но от управляющей компании мало зависит наличие ресурса «у стены дома», а вся ответственность в итоге лежит на ней: собственник жилья не заплатил — УК покрывает эти расходы, РСО не поставили воду или тепло — УК рискует лишиться лицензии. За качество поставляемых ресурсов также отвечает управляющая компания. Еще один парадокс нынешней модели взаимоотношений: УК обязана вкладывать средства в дом, тем самым повышая его эффективность, что должно приводить к уменьшению трат на коммунальные услуги. Но сейчас все наоборот: за счет жилищной услуги субсидируется коммунальная — УК приходится доплачивать ресурсникам за должников.

С точки зрения Татьяна Вепрецкой, все, что производится в доме, — это жилищная услуга, в том числе доставка ресурса от стены дома до крана жильцов. «Сейчас деятельность УК — самый рискованный вид бизнеса в ЖКХ, а при переходе на прямые договоры мы снимем эти риски и сможем надеяться на инвестиции в отрасль», — оптимистична Вепрецкая.

Руководитель комитета по ЖКХ всероссийской общественной организации «Опора России» Полина Денисова заявила, что «Опора России» также поддерживает развитие прямых отношений, так как управляющие организации уже гнутся под грузом долгов злостных неплательщиков. В каких-то случаях по согласованию между УК и РСО можно оставить и опосредованную схему.

В целом большинство участников круглого стола согласились, что переход на прямые договоры с конечными потребителями выгоден всем игрокам рынка: и РСО, и УК, и потребителям, и властям. При таком варианте УК не накапливает чужие долги, не ведет сложную неоплачиваемую работу по их взысканию. Значит, в отрасли будет появляться все больше управляющих компаний, которые станут эффективно оказывать жилищные услуги и честно зарабатывать. РСО смогут отслеживать расчеты с каждым потребителем. Граждане не будут платить впустую — их средства пойдут на обеспечение работы систем коммунальной инфраструктуры. Наконец, власти получат уверенность в стабильности работы компаний, обеспечивающих функционирование систем жизнеобеспечения в городах.